Все о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

Примером подобного вида мошенничества может служить история коммандитного товарищества «Социальная инициатива и К», созданного в 1999 году неким Николаем Карасевым. Товарищество имело около 60 филиалов и представительств в России и странах СНГ и финансировало строительство нескольких сотен объектов, в том числе жилых домов. Но, как позже выяснила Генпрокуратура, руководство компании, получая от граждан денежные средства, чаще всего даже не организовывало подготовку разрешительной документации на строительство объектов. Полученные от покупателей средства перечислялись на счета в различные организации и предприятия: на них были приобретены валютные средства, ценные бумаги, нежилые помещения, автотранспорт, земельные участки и другое имущество. В итоге без обещанного жилья осталось более 7 тысяч вкладчиков в 15 регионах страны. Разбирательство началось в октябре 2005 года, когда в Москве и регионах было возбуждено 19 уголовных дел по заявлениям обманутых вкладчиков. А в январе 2006 года по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере был задержан глава компании Николай Карасев. Прошло еще два года, прежде чем Арбитражным судом Москвы в товариществе была введена процедура наблюдения. А решение о признании товарищества банкротом было вынесено судом только в мае 2010 года, то есть через пять лет после начала истории. Теоретически это могло произойти гораздо раньше. Но в случае с «Социальной инициативой и К» против процедуры банкротства были сами обманутые покупатели, которые хотели получить квартиры, а не обесценившиеся деньги, да и те, скорее всего, не в полном объеме.

«Сейчас, когда все цены есть в газетах, люди считают, что у них достаточно информации для того, чтобы провести анализ рынка и принять правильное решение, — продолжает Григорий Витальевич Бессарабов. — При этом они забывают, что стоимость — далеко не единственный аспект, на который нужно обращать внимание. Более того, нередко низкая цена — это первый признак того, что с застройщиком, предлагающим квартиру, что-то нечисто. Когда наша компания продает квартиры в новостройках, мы осознаем, что, являясь в этом предприятии посредниками, не имеем возможности влиять на процесс строительства — наш клиент остается лицом к лицу с застройщиком, за действие которого, к сожалению, мы ответственности нести не можем. И именно для того, чтобы минимизировать риски клиента, мы сотрудничаем только с проверенными и надежными строительными организациями. На то, чтобы составить пул таких партнеров, у нас ушли десятилетия, и мы продолжаем его фильтровать, используя свой опыт, информационные ресурсы, а главное имя, которое уважают на рынке. Когда за спиной покупателя стоит такая крупная компания, как "ИНКОМ-недвижимость", нарушить свои обязательства уже не так просто, как в случае, если речь идет о неизвестном частном лице, человеке с улицы».

Из всего вышесказанного сам собой напрашивается вывод, что единственный способ не стать жертвой мошенников, выдающих себя за застройщиков, — это предварительно собрать информацию о компании, с которой вы планируете заключить договор долевого строительства, и проверить наличие у нее полного пакета необходимых документов. Если за плечами компании уже есть успешно реализованные проекты — построенные и сданные в эксплуатацию дома, то, вероятнее всего, вы имеете дело с настоящим, а не с фальшивым застройщиком.

Не просто посредник

Опираясь на многолетний опыт работы Корпорации «ИНКОМ-недвижимость», мы можем сделать вывод, что все перечисленные выше опасности вполне возможно благополучно миновать.

Как отмечает Григорий Витальевич Бессарабов: «Ожидание срока сдачи дома — это самое нервное и неприятное время для покупателя. И дело даже не в том, что люди боятся остаться без документов на собственность — если риелторы грамотно выбрали застройщика и оформили сделку, соблюдая все тонкости, то волноваться нет оснований.

Другой вопрос, что, переезжая в новую квартиру, ее владельцы часто не имеют возможности сразу зарегистрироваться по месту жительства. А ведь в РФ на регистрацию часто довольно жестко завязаны возможность оформить детей в детский сад или школу, получение пенсии пенсионерами, часто элементарный поход в поликлинику превращается в целую проблему...

Но наши специалисты и в этом случае готовы помочь. Если сроки затянулись, мы можем оформить собственность через суд, что занимает четыре-шесть месяцев, опять же при условии грамотно собранного пакета документов, чем успешно занимаются наши юристы».

В заключение хотелось бы прояснить роль риелторской компании в связке покупатель — застройщик. «Во-первых, нашим клиентом являются и первый, и второй, что по факту дает преимущества обеим сторонам. Застройщики обращаются к нам потому, что мы обладаем широкой клиентской базой и большими возможностями по работе с ипотекой, — комментирует Григорий Витальевич Бессарабов. — Методы работы с ипотекой освоены Корпорацией "ИНКОМ-недвижимость" давно и изучены досконально, а это значит, что мы можем успешно решить проблему дефицита "свободных денег" на рынке.

Для покупателя важно, что мы не только помогаем ему оформить ипотеку, но и предлагаем льготные условия как от самих застройщиков, так и от дружественных банков. Кроме того, мы можем организовать для нашего клиента рассрочку платежа, растянуть срок внесения первоначального взноса, зафиксировать стоимость квартиры на случай, если покупателю новостройки необходимо реализовать квартиру на вторичном рынке.

Внутри Корпорации осуществляется тесное сотрудничество между различными департаментами, следовательно, и продажа одной квартиры на вторичном рынке, и покупка взамен ее другой на первичном будет происходить в рамках одной компании, что, с одной стороны, ускорит процесс, с другой — опять же его обезопасит.

Участие компании "ИНКОМ-недвижимость" в процессе сделки — дополнительная гарантия безопасности, но клиенты не всегда изначально в этом уверены. Часто они приходят в офис со своими риелторами, и для нас это скорее плюс, чем минус, — ведь в этом случае все документы проходят дополнительную проверку. Разумеется, нельзя не учитывать человеческий фактор — сторонний риелтор отрабатывает свои деньги и поэтому иногда излишне щепетильно относится к изучению тонкостей нашего предложения. С другой стороны, это опять же нам на руку, потому что взамен мы получаем безграничное доверие клиента, а это всегда благоприятно сказывается на процессе сделки».

Нарочно не придумаешь: курьезные и просто необычные истории из риелторской практики

Замечательный сосед

Повторяя про себя: «3 к. к., б/б, г/к; 3 к. к., б/б, г/к», я в который уже раз ритмично отсчитывала ступени пятиэтажки в престижном районе Москвы...

Несмотря на очевидные недостатки жилища в виде газовой колонки, деревянных перекрытий и отсутствия балкона, потенциальные покупатели толпами ходят, только вот сделка все не ладится. Одному коридор не нравится, другому — вид из окна, третий усмотрел в планировке дома нечто угрожающее его астральному телу... Лично у меня, например, категорическое неприятие вызывал сосед по лестничной площадке, которого я считала злым гением этой сделки. С вечно оттянутыми коленками на трениках и дурацкой улыбкой на старческом лице — он, как нарочно, появлялся в самый неподходящий момент, вводя в смущение клиентов. Первый раз он наполовину высунулся из двери своей квартиры, церемонно поклонился мне и почему-то подмигнул пришедшему на просмотр гражданину, отчего тот явно смутился. В следующий раз мы столкнулись с ним в первом же лестничном пролете. Снова раскланявшись, сосед нетвердым шагом поднялся на оставшиеся ступеньки, широким жестом распахнул дверь своей квартиры и, кажется, даже икнул.

— Митрич! — раздался снизу голос какого-то деклассированного элемента (который при ближайшем рассмотрении оказался местным дворником). — Митрич! К пяти подходи!