Все о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

Двойной счет. Одна из ошибок, которую можно допустить при найме жилых помещений, — это не брать с наймодателя расписку о полученных денежных средствах за наем квартиры. Такая беспечность для квартиросъемщика может обернуться катастрофическими последствиями. Для наглядности приведем пример из жизни.

Квартира со всех сторон казалась юридически чистой: один собственник, никто не зарегистрирован, ничьих согласий на заключение договора найма не требовалось. Договор был составлен идеально: установлен срок найма — один год; установлен порядок расчетов и сумма ежемесячных платежей — 50 тысяч рублей; составлен акт приема-передачи, по которому жилое помещение вместе со всем содержимым было передано квартиросъемщику. В период действия договора проблемных вопросов между сторонами не возникало, напротив, сложились приятельские взаимоотношения. Все обязательства исполнялись в соответствии с договором. Денежные средства выплачивались хозяину квартиры без задержек — ежемесячно, лично в руки, вот только расписки не составлялись. По окончании срока действия договора наниматель вернул жилое помещение владельцу, и они тепло попрощались.

Но, как оказалось, ненадолго. Спустя месяц бывший жилец получил повестку в суд. Оказалось, что его наймодатель подал на него в суд. Предмет иска заключался в следующем: наймодатель просил суд взыскать с нанимателя денежные средства в размере 600 тысяч рублей — за двенадцать месяцев аренды и еще дополнительные 175 тысяч рублей — неустойку. Мотивируя свои требования, представитель собственника сообщил суду, что жилец за весь срок найма ни разу не произвел оплату, каждый месяц просил отсрочки, ссылаясь на материальные проблемы, а потом просто съехал. Стоит отметить, что сам наймодатель в суде лично не присутствовал, его интересы представлял адвокат. В итоге исковые требования наймодателя были удовлетворены в полном объеме. На судебном заседании все доводы нанимателя о том, что в течение срока действия договора найма хозяин квартиры ни разу не пытался выселить его за неуплату, хотя договор допускал такие возможности, пи разу не выставил письменного требования выплатить деньги или освободить квартиру в связи с неуплатой, судом не были услышаны. Попытка обрисовать реальную картину событий, согласно которой между хозяином и жильцом сложились дружеские отношения и все взаиморасчеты производились без письменного подтверждения, не показалась суду убедительной и не явилась основанием для вынесения судебного решения в пользу жильца. И такой исход судебного разбирательства предсказуем исходя из требования статьи 161 Гражданского кодекса РФ о необходимости заключения гражданами сделок в простой письменной форме. На практике данное положение закона подтверждается многочисленными решениями судов РФ.

Из приведенного примера становится очевидным, что из-за непонимания серьезности вопроса (казалось бы, что такое бумажка, написанная от руки, и так ли она важна?) наниматель может в одночасье предстать перед судом как злостный неплательщик.

Имущество под роспись. Рассмотрим еще одну ситуацию. Заключен договор найма. Собственником жилого помещения является физическое лицо. По истечении трех месяцев к нанимателю пришли судебные приставы описывать имущество. Как выяснилось, собственник задолжал банку приличную сумму — не вернул вовремя кредит. Банк подал в суд на собственника, исковые требования банка суд удовлетворил, и в отношении должника было возбуждено исполнительное производство. Так как его собственностью и местом постоянной регистрации являлась квартира, арендуемая нанимателем, судебные приставы пришли именно туда — и в соответствии с законом описали все имущество собственника, а заодно и имущество нанимателя.

Полномочия судебных приставов очень обширные, их действия не ограничены отсутствием при описи собственника, в отношении которого возбуждено исполнительное производство. В большинстве случаев доказать судебному приставу в момент описи, что телевизор и стиральная машина принадлежат жильцу, а не хозяину квартиры, не удается. Для этого необходимо как минимум предъявить товарные чеки на упомянутое имущество, но мало кто хранит магазинные чеки несколько месяцев или лет. В данном случае чеков у нанимателя не оказалось. Для того чтобы вернуть телевизор и стиральную машину, ему пришлось обращаться в суд с исковым заявлением (исковое заявление об исключении имущества из описи). К счастью для жильца, ему удалось в суде отстоять свои вещи: помогли свидетельские показания и акт приема-передачи имущества, составленный как приложение к договору найма жилого помещения, в описи которого отсутствовали телевизор и стиральная машина.

Из приведенного случая можно сделать вывод: грамотно составленный акт приема-передачи не только поможет избежать неожиданных посягательств на ваше имущество со стороны третьих лиц в период действия договора найма, но и гарантирует, что при его расторжении имущество, принадлежащее сторонам договора, по-прежнему останется в их владении.

За чей счет благотворительность? Подписание договора найма состоялось при участии доверенного лица собственника жилого помещения, полномочия которого были оформлены надлежащим образом и заверены нотариусом. В доверенности было указано право передавать жилое помещение по договору найма/аренды, устанавливая условия договора по своему усмотрению, а также право лично получать все денежные средства по таким договорам. Однако действие доверенности заканчивалось через два месяца, соответственно, заканчивались и полномочия получать доверенным лицом деньги. Риелтор компании, который подобрал квартиру, поставил нанимателя в известность, что через два месяца платежи доверенному лицу необходимо прекратить до момента представления новой доверенности. А в случае, если новая доверенность не будет предъявлена, оплату найма необходимо производить лично собственнику жилого помещения. Однако по истечении двухмесячного срока жилец забыл или проигнорировал предупреждения риелтора и продолжил вносить плату за найм лицу, которое получать деньги больше неправомочно, иными словами, постороннему человеку.

По истечении десяти месяцев объявился собственник и потребовал с нанимателя деньги за восемь месяцев проживания. Наниматель предъявил собственнику расписки, сообщил, что оплату производил доверенному лицу, на что собственник ответил, что действие доверенности прекратилось восемь месяцев назад, а значит, оснований отдавать плату за аренду кому-либо, кроме собственника, у нанимателя не было. В результате наймодатель в судебном порядке взыскал с нанимателя денежные средства за восемь месяцев, а незадачливый жилец, в свою очередь, подал в суд на экс- доверенное лицо.

Подводя итоги, можно сказать, что в судебных спорах немаловажную роль играет договор найма, все приложения к договору найма, дополнительные соглашения, любая переписка между сторонами, документы, подтверждающие выплаты по договору найма, любые письменные уведомления сторон. Поэтому из-за отсутствия или присутствия юридически значимого документа решения судов по судебным спорам в одинаковых ситуациях (например, досрочное расторжение договора найма по инициативе наймодателя) могут значительно различаться.

Если дело дойдет до суда

В отличие от описанных выше ситуаций, когда наймодатель и наниматель самостоятельно отстаивали свои права в суде, клиенты «ИНКОМ-недвижимости» могут рассчитывать на помощь Корпорации. В зависимости от ситуации представители компании «ИНКОМ-недвижимость» принимают участие в судебных спорах как третьи лица в качестве экспертов, консультируют клиента в рамках законодательства. В некоторых случаях интересы клиента помогают отстаивать юристы компании.

Приведем пример рассмотрения в суде спора нанимателя и наймодателя с участием «ИНКОМ-недвижимости» в качестве третьего лица. Спор заключался в следующем: хозяин квартиры устно попросил жильца освободить жилое помещение досрочно в связи с тем, что он заболел и не имел больше возможности проживать за городом. Жилец согласился, но так как такая просьба является нарушением принятых наймодателем обязательств, последствия неисполнения которых предусмотрены договором найма, поставил следующие условия: он освободит жилое помещение не раньше чем через месяц и хозяин выплатит ему все денежные средства за неиспользованный срок, а также неустойку в размере месячной арендной платы. Однако собственник отказался производить какие-либо выплаты и потребовал от жильца освободить жилое помещение в течение трех дней. Наниматель обратился в суд с исковыми требованиями взыскать с хозяина квартиры вышеуказанные платежи в связи с нарушением обязательств по договору найма. В процессе судебного разбирательства наймодатель подтвердил, что действительно потребовал от жильца освободить квартиру в течение трех дней, что и легло в основу судебного решения. Исковые требования нанимателя были удовлетворены в полном объеме.