Все о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

Виной тому, что участились случаи мошенничества, стали наши стереотипы, которые создают для жуликов благо приятную "среду обитания". Вот простой пример. Человеку снижают зарплату, а цепы на продукты в супермаркете не изменяются. Что предпримет среднестатистический гражданин? Пойдет на рынок, поскольку еще в незапамятные времена слышал, что там все дешевле, хотя на самом деле это может быть и не так... Но вернемся к недвижимости. Если бы наниматель мог прийти напрямую к собственнику, возможно, он бы сумел избежать необходимости платить агенту комиссию, а если еще пофантазировать, то даже сумел бы сбавить выставленную цену вдвое или вообще растрогать владельца так, что тот пустил бы его пожить бесплатно. Но в реальности этой возможности нет, поскольку прямой путь к собственнику перекрыт не столько официальными агентствами, сколько черными маклерами, которые действительно могут предлагать дешевые услуги и дешевые квартиры. Но так же, как и продавцы на рынке, они ограничиваются одними обещаниями — уже на показе выясняется, что и квартира стоит дороже, чем было заявлено в объявлении, и процент комиссии агента выше. Такая реклама незаконна, но срабатывает даже тогда, когда оказывается, что реальная цена аренды ничуть не ниже среднерыночной. Почему такая обманная схема продолжает работать? Потому что черных маклеров никто не контролирует, напротив, их деятельность даже поощряется обращениями доверчивых людей».

Как избежать мошенничества? «Сейчас в Интернете появилось огромное количество открытых информационных ресурсов, где можно свободно размещать объявления о сдаче квартир, — продолжает Галина Юрьевна. — Эти ресурсы активно используют наниматели. Важно помнить, что ни одна из виртуальных площадок не является агентством недвижимости, занимающимся проведением сделок. Объявления на них размещают в основном черные маклеры, обычно с заведомо ложной информацией. Заниженные цены на квартиры, минимальная комиссия посредника — это привлекательная реклама, рассчитанная на жаждущих экономии и попадающая точно в цель. А на просмотре удивленный хозяин не понимает — откуда взялись 25 тысяч рублей, когда он уже два года сдает за 30 тысяч? При публикации объявления на сайте маклер указывает только номер мобильного телефона, что, разумеется, не оставляет надежды найти конкретного человека, ведь сим-карта в наше время меняется, как носовой платок. Да и кто станет искать? Разумеется, брать на себя функцию контролера владельцу такого сайта невыгодно, хлопотно, да и зачем — ведь он не обязан нести ответственность за достоверность данных, которые предоставляют другие люди. В Московской ассоциации риелторов уже не раз поднимался вопрос о необходимости создания единых баз по объектам недвижимости в Москве как для направления аренды, так и для рынка вторичного жилья и загородной недвижимости. Увы, такой системы по-прежнему нет. Хотя теоретически это единственная реальная возможность пойти по пути "отбеливания рынка", когда черные маклеры были бы вынуждены работать легально. Только в случае официальной регистрации на сайтах с выставленными объектами недвижимости информация в объявлениях соответствовала бы истине, а в случае размещения заведомо ложных сведений виновник мог бы быть подвергнут административному взысканию. В противном случае мы имеем то, что имеем, — граждане охотно клюют на заманчивые предложения, в итоге либо впустую тратят время, либо рискуют, заключая сделки без каких-либо гарантий и обязательств со стороны посредника. В "ИНКОМ- недвижимости" есть своя достаточно обширная база — ее мы стараемся содержать в идеальном состоянии — следим, чтобы информация была достоверной, полной и постоянно обновлялась. Но главное наше преимущество перед другими агентствами, не говоря уже о черных маклерах, состоит к том, что мы предоставляем возможность заключить договор с компанией на "абонентское обслуживание". Это значит, что если наниматель не по своей вине лишается жилья, мы бесплатно подбираем ему новое.

Что происходит, когда человек невнимательно подходит к процессу оформления отношений с агентством? Во-первых, ему могут представиться кем угодно и даже показать визитку компании "ИНКОМ-недвижимость". Дает ли это какие-либо гарантии? Конечно, нет. Первое, что должен сделать наш будущий клиент, — это позвонить в подразделение аренды и проверить — а действительно ли такой сотрудник есть в штате. Во-вторых, предметом повышенного внимания должен стать сам договор на обслуживание, который всегда заключается между физическим лицом и компанией "ИНКОМ-недвижимость". Приведу пример. Мне звонит женщина и требует бесплатно подобрать ей жилье, поскольку всего месяц назад заплатила нашему агенту комиссию, а теперь хозяин ее выселяет. Наша ли это проблема? Разумеется, наша, если договор заключен с компанией "ИНКОМ-недвижимость". Но на просьбу предъявить соответствующий документ слышу печальную историю: агент предложил пострадавшей подобрать жилье вдвое дешевле, не заключая официальный договор на оказание услуг. Естественно, желая сэкономить, дама согласилась. А теперь представьте — вы пришли в магазин покупать телевизор. Продавец отвел вас в сторонку и предложил пройти с ним через дорогу в его гараж и купить у него с рук телевизор за полцены. Вы соглашаетесь, приобретаете технику, а через день она ломается. Неужели вы пойдете жаловаться в магазин, не имея товарного чека? Да и продавец, вероятно, к этому моменту уже окажется уволенным — нечистоплотность пресекается не только в солидных агентствах недвижимости. Что тут можно посоветовать клиенту? Если хотите получить гарантии по договору, заключайте его с компанией в лице руководителя подразделения и не верьте тем, кто предлагает "бесплатный сыр"».

На чужих ошибках...

Несколько историй из жизни

Прежде чем рассказать несколько интересных случаев, произошедших в реальной жизни с реальными людьми, нужно оговориться, что помимо мошенничества в чистом виде на рынке аренды случаются инциденты, которые с юридической точки зрения должны быть классифицированы не как уголовные преступления, а как гражданско-правовые отношения. Но поскольку для обычного гражданина последствия оказываются одинаково печальными, рассмотрим и те и другие ситуации.

Не оправдал доверия. Мошенничеством можно считать случай, рассказанный юрисконсультом Корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Кириллом Владимировичем Кокориным: «Уезжая за границу, собственник квартиры выдал доверенность своему знакомому, поручив тому сдать его жилплощадь в аренду. Доверенность включала в себя право передачи квартиры по договору найма/аренды, но не включала получение доверенным лицом денег по такому договору. Знакомый на основе этой доверенности сделал другую — проще говоря, подделал: с теми же реквизитами, с указанием того же нотариуса, но в перечень прав внес дополнение, которое позволяло ему получать арендную плату. Через некоторое время собственник вернулся, чтобы получить свои деньги, а наниматель ему сообщил, что отдавал деньги за квартиру доверенному лицу, и показал копию доверенности, в которой было прописано право того получать деньги. Хозяин квартиры, понимая, что не давал такого разрешения, запросил у нотариуса архивную копию составленной им доверенности с указанием реальных полномочий, нанимателю пришлось выплачивать дополнительные средства уже собственнику квартиры, а на доверенное лицо завели уголовное дело».

На словах гладко, да на деле несладко. Нередко возникают ситуации, когда «мошенником» становится один из членов семьи. Рассказывает заместитель руководителя Управления аренды квартир Корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Оксана Александровна Полякова: «Молодая пара, пользуясь услугами частного посредника, нашла замечательную квартиру. В роли собственника выступал молодой человек, предъявивший на переговорах паспорт и свидетельство о собственности на жилье, в котором также упоминалась его мать. На вопрос, дала ли она согласие на аренду, он ответил, что действует от ее имени. Каково же было удивление молодой пары, когда через месяц разгневанная родительница вернулась с дачи и потребовала освободить помещение. Она утверждала, что ни о какой сдаче жилья внаем и не знает... Понятно, что разбирательство затянулось надолго, что, впрочем, лишь усугубило положение жильцов — ни убедительного договора, подтверждающего право их проживания, ни свидетеля, представляющего их интересы, они не смогли противопоставить фактам и документам собственницы. Ситуация очень напоминает патовую, между тем оговоримся, что в случае, если бы сделка проходила через легального специалиста, документы собственника прошли бы более серьезную проверку, а между наймодателем и нанимателем был бы заключен договор. Не говоря уже о том, что в случае серьезного конфликта компания отстаивает интересы своего клиента вплоть до суда, предоставляя ему своих юристов. Почему? Потому, что для любой крупной компании важна ее репутация и, вступая в нелегкую борьбу, она защищает не только интересы клиента, но и свое имя».