Все о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

Договор о долевом строительстве: точно по закону

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом. И после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект дольщику, а дольщик обязуется уплатить установленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Такой договор обязательно должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи объекта долевого строительства от застройщика дольщику; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

Отметим, что после заключения договора участия в долевом строительстве указанная в нем цена может быть изменена только по соглашению сторон и только в том случае, если в договоре заранее предусмотрены случаи и условия ее изменения.

Закон предусматривает, что застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, качество объекта должно соответствовать оговоренным в договоре условиям.

В случае нарушения со стороны застройщика предусмотренного договором срока передачи объекта дольщику застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. При несоответствии качества участник долевого строительства, если иное не предусмотрено законом, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения цены договора;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Более того, по закону по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если застройщик прекратил или приостановил строительство многоквартирного дома, частью которого является объект долевого строительства, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику. Кроме того, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, если застройщик не выполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором, на два месяца.

В качестве обеспечения исполнения застройщиком его обязательств по договору долевого строительства выступает земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

В качестве исключений из требования закона привлекать денежные средства граждан только по договору долевого участия допускается выпуск жилищных сертификатов и организация жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов.

Выпуск и правила обращения жилищных сертификатов регулируются законодательством Российской Федерации о ценных бумагах. Отметим лишь, что в случае с сертификатом дольщик покупает не квартиру, а право на жилую площадь и в любой момент может потребовать возмещения денежных средств, эквивалентных текущей стоимости сертификата.

Договор или приговор: вариации на заданную тему

Как видим, федеральное законодательство достаточно четко прописывает обязанности застройщиков перед участниками долевого строительства и их ответственность за нарушение условий договора. Естественно, что некоторые нечистые на руку «бизнесмены» пытаются обойти требования закона. На сегодня в России распространены несколько основных схем «серых» договоров, с помощью которых застройщики пытаются уйти от законной ответственности.

Первая самая распространенная «серая» схема: договор предварительной купли-продажи. В этом случае дольщик и застройщик заключают лишь предварительный договор купли-продажи, по которому застройщик через некоторое время после того, как будет построен дом, обязуется заключить основной договор купли-продажи. Если у застройщика возникают проблемы, то факт ваших вложений в строительство вам придется доказывать в суде.

Другой способ ухода от требований закона — вексельная схема. По вексельной схеме дольщик получает от застройщика не саму квартиру, а только обязательство ее этому дольщику передать. Если дольщик по какой-либо причине не получил в собственность обещанную квартиру, он может лишь продать вексель или потребовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.

Третий способ — договор переуступки прав требования. Такой договор предполагает выкуп договоров участия в долевом строительстве. Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Ими могут оказаться очень хорошие знакомые застройщика. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. В случае перевода долга новый дольщик обязан в срок погасить имеющиеся долги предыдущего дольщика.

Наконец, как вариант вам может быть предложен договор соинвестирования. Инвестор — это тот, кто совершает вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли. Заключая договор соинвестирования, гражданин из дольщика превращается в бизнес-партнера компании- застройщика и в равной степени с нею несет все возможные риски проекта. В этом случае «дольщик» не может рассчитывать на защиту своих интересов по закону «Об участии в долевом строительстве...», так как его взаимоотношения с застройщиком с момента заключения договора соинвестирования определяются Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В заключение отметим, что если вам вместо договора участия в долевом строительстве предлагают заключить договор по какой-либо «серой» схеме, то это является более чем серьезным основанием для беспокойства. Вы должны понимать, что «серые» схемы многократно повышают для вас риск потерять деньги и лишают вас защиты законами РФ. Само по себе предложение вместо договора участия в долевом строительстве заключить договор предварительной купли-продажи или соинвестирования мошенничеством не является, но оно может быть частью приготовления к мошенничеству. Кроме того, настойчивое нежелание застройщика подписывать договор долевого участия может быть знаком его неуверенности в сдаче объекта в указанный срок и обеспечении оговоренного качества строительства.

Если застройщик — банкрот

Одним из самых распространенных рисков, которому подвержен дольщик, является банкротство застройщика. Банкротство может быть преднамеренным (когда застройщик умышленно влезает в большие долги, планируя в будущем уйти от ответственности, объявив себя банкротом), фиктивным (когда застройщик скрывает наличие средств, стремясь избежать или отсрочить выплаты) и, наконец, неумышленным (когда застройщик изначально планирует вести честный бизнес, но неверно рассчитывает свои силы или становится жертвой изменения рыночных условии). Первые два вида по законам Российской Федерации являются экономическими преступлениями, но на практике доказать, что у владельца предприятия-банкрота был злой умысел, очень сложно.

Преднамеренное банкротство. Представим, что есть некий застройщик, вы заключили с ним договор участия в долевом строительстве и с нетерпением ждете того момента, когда станете обладателем новой квартиры. Но у застройщика совсем другие планы. Он вступает в сговор с подрядчиком и заказывает у него по заведомо завышенным ценам некие услуги, то есть выполнение каких-либо работ. Причем услуги приобретаются в объеме, который застройщик заведомо не может оплатить. Подрядчик присылает рабочих, и в течение нескольких месяцев вы с радостью наблюдаете, как идет строительство вашего будущего дома. Но когда приходит срок оплатить работу строителей, застройщик объявляет, что денег у него нет.