Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду

Улучшение арендованного жилого помещения

Если иное не предусмотрено договором аренды, то отделимые улучшения арендованного жилого помещения, произведенные арендатором, являются его собственностью. Следовательно, арендатор имеет право их изъять.

Стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору в случае, если они произведены с согласия арендодателя. Неотделимыми считаются такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для помещения. Стороны вправе согласовать иной порядок распределения затрат, вызванных улучшениями арендованного жилья, произведенными с согласия арендодателя.

Прекращение договора аренды

Переход права собственности на сданное в аренду жилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Арендные отношения не прерываются, а первоначальный арендодатель замещается новым приобретателем вещного права на жилое помещение.

В случае смерти гражданина, арендующего жилье, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель имеет право отказать наследнику арендатора во вступлении в договор в качестве арендатора на оставшийся срок его действия, только если заключение договора аренды было обусловлено какими-либо личными качествами арендатора.

Арендодатель имеет право в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор:

1) использует жилое помещение с существенным нарушением условий договора или назначения объекта аренды либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает жилое помещение;

3) не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

4) уклоняется от осуществления капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки (в тех случаях, если обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендатора законом или договором).

Данный перечень не является исчерпывающим, стороны могут предусмотреть и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендатор имеет право на досрочное расторжение договора, если:

1) арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию жильем в соответствии с условиями договора или назначением помещения;

2) переданное арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра жилого помещения или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не исполняет свои обязанности по производству капитального ремонта жилого помещения в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки;

4) жилое помещение в силу обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы).

Передача жилого помещения

Жилое помещение передается арендатору и возвращается от него по акту приема-передачи. Помещение должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил (с учетом нормального износа) или в состоянии, обусловленном договором.

В случае несвоевременного возврата арендованного жилого помещения арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Однако это не означает продления договора аренды, если до окончания срока действия договора арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. Когда полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Преимущественное право на возобновление договора

Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды, он имеет преимущественное право на заключение договора аренды по окончании срока аренды.

Под надлежащим исполнением арендатором своих обязанностей имеется в виду:

а) использование жилого помещения в соответствии с его назначением и условиями договора;

б) поддерживание жилого помещения в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения жилого помещения;

в) своевременное внесение платы за пользование жильем.

Если у арендатора имеется желание продолжить арендные отношения, то он должен заранее, до окончания срока аренды, предупредить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении нового договора аренды жилого помещения на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора и арендодатель против этого не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом за каждой из сторон сохраняется право в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора).

При заключении договора аренды стороны могут исключить возможность продолжения арендных отношений на новый срок либо указать в договоре дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Порядок изменения и дополнения договора аренды

Изменения и дополнения условий договора аренды жилых помещений оформляются в письменной форме в виде отдельного соглашения или протокола и являются неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

Ответственность сторон по договору аренды

В договор аренды необходимо включить положения об ответственности сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно установить, например, санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. За самовольную сдачу арендатором жилого помещения в субаренду, неисполнение иных обязательств по договору может быть предусмотрена неустойка. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.