Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду

Документы, представляемые на государственную регистрацию перехода права

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:

– заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

– подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права;

– подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор купли-продажи совершен под условием;

– иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Если договор купли-продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора.

При покупке загородной недвижимости действуют те же правила, что и при покупке жилого помещения (которые описаны выше). Спецификой данных сделок является наличие у продавца документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, на котором расположена недвижимость. К таким документам относятся: свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый план земельного участка.

При покупке недвижимости за рубежом следует учитывать, что в каждой стране действуют свои специальные правовые нормы по купле-продаже недвижимости. Поэтому для приобретения жилого помещения за рубежом следует обратиться в агентство недвижимости, специализирующееся именно на купле-продаже недвижимости в иностранных государствах.

Договора найма (социальный и коммерческий) и аренды жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона– собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Это общее понятие договора найма, оно включает в себя как социальный наем жилого помещения, так и коммерческий наем. Причем понятие «коммерческий наем» законодательно не закреплено и используется для определения ситуации, когда гражданин – собственник жилого помещения (или организация) сдает его другому гражданину для проживания.

Основным из признаков договора найма жилого помещения, отличающего его от договора аренды, является потребительский характер договора.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Единственная возможность использования жилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. При этом в договоре нужно предусмотреть право арендатора на сдачу жилого помещения в поднаем.

Итак, в отношении жилого помещения можно выделить:

1. Социальный наем жилого помещения;

2. Коммерческий наем жилого помещения;

3. Договор аренды жилого помещения с юридическим лицом.

Договор социального найма

При социальном найме жилого помещения в качестве наймодателя выступает собственник государственного или муниципального жилищного фонда, а нанимателем – гражданин.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

К основным обязанностям наймодателя по договору социального найма относятся:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

К основным правам нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а так же предоставления коммунальных услуг.

К основным обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены жилищным законодательством;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Особенности договора поднайма жилого помещения:

1) заключается в письменной форме;

2) должен заключаться только с согласия наймодателя;