Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду

Договор аренды

Договор аренды – основной документ, который регулирует отношения арендодателя и арендатора жилого помещения.

Объектом договора аренды выступает жилое помещение (жилой дом, квартира).

Для того чтобы жилой дом мог быть использован в качестве объекта договора аренды, он должен обладать определенными признаками. Так, например, здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом аренды самовольно построенный жилой дом.

В тексте договора аренды жилого помещения необходимо указать индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие установить, какое именно жилое помещение подлежит передаче арендатору. Кроме того, в договоре необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, его качественные характеристики. При нарушении этих требований объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – не заключенным.

Содержание договора аренды

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязан предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Аренда жилого дома предусматривает передачу как самого жилого дома, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования дома. Объясняется это тем, что жилой дом невозможно эксплуатировать без права пользования земельным участком, который находится под зданием и непосредственно примыкает к нему.

Право арендатора на земельный участок, на котором расположен дом, зависит от того, какое право на земельный участок имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или др.). Перечень этих прав устанавливается земельным законодательством. При этом, независимо от правомочий арендодателя на земельный участок, арендатор жилого дома получает право на земельный участок, на котором расположен дом.

В договор аренды должны быть включены условия пользования земельным участком. Однако, если данные условия не оговорены договором аренды, это не влечет недействительности договора. В этом случае на срок аренды жилого помещения к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом аренды и необходима для его использования в соответствии с назначением. Право пользования дополнительным земельным участком определяется по соглашению сторон.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное жилое помещение, продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендованной недвижимостью и необходима для ее использования. Условия пользования остаются теми же, что действовали до продажи земельного участка. Данная норма направлена на защиту законных интересов арендатора жилого помещения в случае изменения собственника земельного участка, на котором расположена арендованная недвижимость.

Форма договора аренды

Согласно законодательству договор аренды жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что договор не может быть оформлен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, не позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Стороны не вправе предусмотреть форму договора, отличную от установленной законом. Несоблюдение формы влечет недействительность соглашения независимо от срока действия и участников договора.

Срок аренды

Срок аренды (краткосрочный или долгосрочный договор) стороны вправе определить в договоре самостоятельно. Впрочем, срок может быть и не согласован сторонами, тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае у каждой из сторон появляется возможность в любое время отказаться от договора, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арендная плата

В договоре аренды основным из условий является условие об арендной плате. Арендатор принимает на себя обязательство своевременно вносить арендную плату за пользование жилым помещением. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы должны быть оговорены договором. При отсутствии в договоре аренды условия об арендной плате договор считается незаключенным.

В случаях, когда плата за аренду жилого помещения установлена в договоре за единицу площади, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера помещения.

Согласно законодательству арендная плата может взиматься в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, – эта форма оплаты является наиболее распространенной;

2) предоставления арендатором определенных услуг;

3) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

4) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного жилого помещения (жилого дома, квартиры).

Арендатору жилого помещения предоставлено право требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, существенно ухудшились предусмотренные договором условия пользования или состояние жилого помещения.

Когда арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Одновременно законодательство предусматривает и ограничение – платежи не могут взиматься вперёд более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 Гражданского кодекса РФ). Под существенным нарушением подразумевается неоднократная или длительная задержка внесения арендной платы. Если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе пойти на крайнюю меру – потребовать досрочного расторжения договора.

Использование арендованного жилья

После того, как состоялась передача объекта аренды, арендатор обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с условиями договора. Особенностью данного вида аренды является целевой характер использования объекта аренды. Арендованное жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан.

Содержание арендованного помещения

Капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения обязан производить арендодатель. Обязанность арендатора – поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором аренды.

Капитальный ремонт объекта аренды следует производить в срок, установленный договором, а если он не определён договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Это говорит о том, что собственник жилья должен поддерживать жилое помещение в состоянии, пригодном для использования его по назначению.

В случае невыполнения арендодателем обязанностей по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:

1) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;

2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.