Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

ГК РФ не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как сложный единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно. К примеру, в соответствии с п.2 ст.552 ГК РФ собственник может продать здание, а на земельный участок, на котором оно находится, предоставить иное право, помимо права собственности. Аналогично вопрос решается и в п.1 ст.273 ГК РФ.

Иной подход содержится в п.4 комментируемой статьи, который (за редкими исключениями, перечисленными в подп.1 и 2) не допускает отчуждения земельного участка без одновременного отчуждения находящегося на нем здания либо отчуждения здания без земельного участка. Однако такое требование распространяется лишь на случаи, когда здание и земельный участок находятся в собственности одного лица. Именно в этих случаях здание и земельный участок, на котором оно находится, рассматриваются как единый объект недвижимости. Порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, установленный п.4 комментируемой статьи, должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст.242-243, 237 ГК РФ) [180].

В п.11 постановления Пленума ВАС РФ также указано, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Предусмотренное последним абзацем п.4 отчуждение доли в праве общей долевой собственности на здание (строение, сооружение) возможно лишь с соблюдением преимущественного права покупки в соответствии с порядком, установленным ст.250 ГК РФ.

5. Пункт 5 распространяет преимущественное право покупки или аренды земельных участков, предусмотренное п.3 комментируемой статьи, на иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранные юридические лица за изъятиями, установленными в отдельных статьях Кодекса (см. комментарии к ст.5, 15, 22, 28).

Конституционность положений п.5 ст.35 и ряда других статей Кодекса, которыми иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица наделяются конкретными правомочиями по приобретению в собственность земельных участков на территории Российской Федерации, была предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ [181]. Им было отмечено, что сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России. Вместе с тем, осуществляя соответствующее регулирование, федеральный законодатель обязан обеспечивать защиту конституционно значимых ценностей и соблюдать баланс конституционных прав, исходить из приоритета права российских граждан иметь в собственности землю, обеспечивая рациональное и эффективное использование земли и ее охрану, защиту экономического суверенитета Российской Федерации, целостность и неприкосновенность ее территории (ст.4, ч.1 и 3 Конституции РФ). Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель в п.5 комментируемой статьи и ряде других статей Кодекса ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю. Так, в отношении участков, перечисленных в п.3 ст.15 Кодекса, указанные лица могут приобрести лишь право аренды. В собственность земельные участки предоставляются иностранцам только за плату (п.5 ст.28 Кодекса). Указом Президента РФ может быть установлен перечень видов зданий, строений, сооружений, обладание которыми на праве собственности не повлечет у лиц, перечисленных в п.5 комментируемой статьи, преимущественного права покупки или аренды находящихся под такой недвижимостью земельных участков.

Статья 36

Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

1. В комментируемой статье речь идет о правах на земельные участки граждан и юридических лиц, которым на праве собственности, праве безвозмездного пользования, праве хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежат здания, строения или сооружения, расположенные на указанных участках. Таким образом, государственные и муниципальные унитарные предприятия приобретают право хозяйственного ведения на эти участки (ст.294, 295 ГК РФ). Государственные и муниципальные учреждения и казенные предприятия становятся обладателями права оперативного управления на земельные участки, где расположены их постройки (ст.296, 297 ГК РФ). Практически для существующих государственных и муниципальных унитарных предприятий, для государственных и муниципальных учреждений правило п.1 комментируемой статьи означает закрепление существующего положения.

Несколько иначе дело обстоит с земельными участками, на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам или юридическим лицам на праве собственности. Эти лица имеют исключительное право на приватизацию или на право аренды указанных земельных участков.

Передача земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с земельным законодательством. Гражданам, получившим земельные участки в частную собственность для указанных целей, предоставлено право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков.

Использование собственником приобретенного земельного участка не по целевому назначению, если иное не установлено законом, не допускается.

Граждане, имевшие ранее земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные нормы.

Необходимо принимать во внимание и Указ Президента РФ от 16.05.1997г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" [182]. Указом установлено, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица — собственники указанных объектов недвижимости. Приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства предложено осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены.

Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также продажи земельных участков, предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, осуществляется в соответствии с изменениями, внесенными в комментируемую статью ФЗ от 03.10.2004г. Предусмотрено бесплатное предоставление религиозным организациям в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если указанные организации имеют на этих участках в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения. Если такие объекты находились во владении религиозной организации на праве срочного безвозмездного пользования, то земельные участки под ними предоставляются также в безвозмездное пользование на тот же срок. При этом следует четко определить управомоченного субъекта. Право собственности, как и право срочного безвозмездного пользования, может принадлежать религиозной организации, обладающей правами юридического лица. Таковыми в соответствии со ст.8-11 ФЗ от 26.09.1997г. "О свободе совести и о религиозных объединениях" [183] являются местные и централизованные религиозные организации, образованные в соответствии с законом и прошедшие государственную регистрацию по правилам ФЗ от 08.08.2001г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" [184].