Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

По определению ст.16 ФЗ от 02.01.2000г. "О государственном земельном кадастре" [174] кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (о таких сведениях см. ст.70 Кодекса и комментарий к ней). В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) подразделяются на: кадастровые карты (планы) земельных участков; дежурные кадастровые карты (планы); производные кадастровые карты (планы). При этом кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке. Дежурные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон. Производные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, социальных, природных и иных связанных с землей процессах.

В недельный срок после представления заявителем кадастровой карты стороны заключают договор купли-продажи или аренды земельного участка.

Согласно п.3 ст.3 Кодекса такие гражданско-правовые договоры подчиняются нормам гражданского законодательства. В указанных случаях применяются общие правила гл.27, 28 ГК РФ, определяющие понятия и условия договора, порядок его заключения, а также специальные нормы ГК РФ о купле-продаже (гл. 30) или аренде (гл. 34) в части, применимой к совершению данных сделок с земельными участками.

Когда гражданам для целей, не связанных со строительством, предоставляются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, целесообразно иметь в виду, что в соответствии с ФЗ от 24.07.2002г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" [175] в случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). См. ст.38 Кодекса и комментарий к ней.

Статья 35

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

1. По сравнению со ст.37 ЗК 1991г. ст.35 Кодекса более подробно регламентирует отношения, связанные с переходом прав на земельный участок.

Действие п.1 данной статьи распространяется на те случаи, когда собственник здания (строения, сооружения) не имеет права собственности на земельный участок, на котором находится здание (строение, сооружение). При совершении сделок с возведенной на земельном участке недвижимостью к новому собственнику переходит и право на использование соответствующей части земельного участка. В данной части Кодекс воспроизводит нормы п.2 ст.271, п.1, 3 ст.552 ГК РФ. При этом в силу абз. 1 п.3 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника такого участка, за исключением случаев, когда такое согласие требуется в силу положений закона или договора.

Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При этом если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст.20 Кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п.2 ст.268, п.1 ст.271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п.2 ст.3 Вводного закона [176].

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п.3 ст.552 ГК РФ и п.1 ст.35 Кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка [177].

2. См. комментарий к ст.33 Кодекса.

3. Порядок реализации преимущественного права покупки определен в ст.250 ГК РФ. В силу норм закона продавец либо арендодатель земельного участка, на котором находится чужое здание (строение, сооружение), обязан в письменной форме известить собственника такого здания о намерении продать или сдать в аренду земельный участок с указанием цены и иных условий, на которых продавец (арендодатель) собирается заключить договор. В течение месяца со дня извещения собственник здания (строения, сооружения) должен либо выразить желание заключить соответствующий договор, либо отказаться от его заключения. В последнем случае продавец (арендатор) будет вправе заключить такой договор с другим лицом. При этом в силу абз. 2 п.2 ст.271 ГК РФ переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику здания (строения, сооружения) права пользования таким участком.

Если продавец (арендодатель) заключил договор с нарушением преимущественного права собственника здания (строения, сооружения) на покупку или аренду земельного участка, то последний имеет право в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей по соответствующему договору (п.3 ст.250 ГК РФ).

Что касается земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то к ним соответствующие правила не применяются. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания (строения, сооружения), расположенные на вышеуказанных земельных участках, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с нормами Кодекса (см. комментарий к п.1 ст.36 Кодекса, а также абз. 3 п.2, 4 ст.3 Вводного закона). Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Кодекса, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п.1 ст.36 Кодекса. Однако в том случае, если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Кодекса, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п.1 ст.36 Кодекса [178].

4. В числе основных принципов земельного законодательства подп.5 п.1 ст.1 Кодекса называет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты (в том числе здания и сооружения) должны следовать судьбе земельных участков. Изъятия из этого принципа могут быть установлены только федеральными законами.

Данный принцип нашел свое воплощение в п.4 комментируемой статьи. С введением в действие Кодекса правовое регулирование сделок в отношении недвижимости и земельного участка, на котором такая недвижимость находится, существенным образом меняется. До этого здание рассматривалось как главная вещь по отношению к земельному участку, на котором оно находилось. Например, в силу ч.3 и 4 ст.37 ЗК 1991г. при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, находящемся в собственности граждан, соответствующий Совет народных депутатов производил отчуждение (выкуп) земельного участка с одновременной его передачей в собственность новому собственнику здания (строения, сооружения). При этом прежний собственник мог требовать у нового собственника возмещения затрат под урожай, на улучшение качества земли и повышение ее кадастровой оценки. Следует отметить, что Указом Президента РФ от 24.12.1993г. N 2287 нормы ч.3 и 4 ст.37 ЗК 1991г. были признаны не действующими [179].