Все о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

До 11 февраля 2002 года, когда вступил в силу новый Федеральный закон от 8 августа 2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», в РФ существовало государственное лицензирование риелторской деятельности. Тогда, чтобы оказывать услуги в сфере недвижимости, необходимо было иметь в штате агентства как минимум двух аттестованных специалистов. С 2002 года аттестация стала добровольной. То есть для того, чтобы начать работать риелтором, не нужно сдавать какого-либо общеустановленного экзамена, который выявлял бы наличие необходимых знаний, профессиональную пригодность. Также, несмотря на существование Стандартов практики и Кодекса этики, в которых более-менее четко расписаны обязанности риелтора, требования к его работе как с клиентами, так и с другими специалистами, соблюдение этих правил имеет, в сущности, добровольный характер.

Проект закона РГР предлагает превратить добровольную аттестацию в обязательную, а также четко определить меру ответственности в случае нарушения риелтором Национальных стандартов, то есть тех самых Стандартов практики и Кодекса этики, собранных в единый документ. По результатам обязательной аттестации будут возможны два уровня специалистов: брокер и агент. Чтобы стать агентом, необходимо будет пройти специальное обучение и сдать тестовые экзамены, а впоследствии время от времени подтверждать свою квалификацию. После получения первичного образования, для того чтобы открыть свою фирму по оказанию услуг в области недвижимости, необходимо будет сначала 2-3 года поработать в уже существующей компании под руководством брокера — более квалифицированного и опытного специалиста по сравнению с агентом.

Реестр специалистов, прошедших добровольную аттестацию, и сегодня доступен всем желающим на сайте Московской ассоциации риелторов. Но этот список чрезвычайно короток. Если аттестация станет обязательной, любой человек, собирающийся воспользоваться услугами риелтора, сможет сначала удостовериться, что он имеет дело с профессионалом, найдя его фамилию в списке, и таким образом избежать опасности связаться с маклером, чья квалификация крайне сомнительна. Обучать будущих специалистов по недвижимости будут аккредитованные учебные заведения.

Еще один важный элемент системы — это дисциплинарные комиссии. Уже сегодня существует Комитет по защите прав потребителей риелторских услуг, куда может обратиться любой клиент, который считает, что риелтор нарушил свои обязательства по отношению к нему, некачественно выполнил свою работу или попросту пошел на обман ради собственной финансовой выгоды. Обращаются в комитет и риелторы, недовольные друг другом. Но, поскольку комитет является общественной организацией и не имеет юридического права накладывать на риелтора какие-либо санкции, его работа не может быть вполне эффективной. Проект закона РГР предлагает преобразовать такие комитеты в дисциплинарные комиссии. Они будут наделены полномочиями лишения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей права заниматься риелторской деятельностью в случае нарушения ими Национальных стандартов. Аналогичные меры могут применяться и к физическим лицам — брокерам или агентам.

Таким образом, если проект закона о риелторской деятельности, подготовленный Российской гильдией риелторов, когда-нибудь вступит в силу, риелторская деятельность в России станет подобна деятельности врачей в США и некоторых европейских странах. Во-первых, стать риелтором уже нельзя будет вот так вдруг, для этого нужно будет учиться. А во-вторых, даже получение аттестата, дающего право оказывать услуги в области недвижимости, не будет делать человека риелтором на всю жизнь. Любая серьезная промашка, любое нарушение правил будет приводить к тому, что вчерашнему риелтору придется подыскивать себе новую профессию.

ПРИЛОЖЕНИЕ. КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

Аванс (от франц. avance) — денежная сумма, выдаваемая вперед в счет будущего платежа при покупке недвижимости. Передается продавцу до совершения сделки. Лучше закреплять акт передачи аванса не простой распиской, а специальным авансовым соглашением, где прописываются условия передачи денег, условия возврата, если одна из сторон не выполнила обязательства. В отличие от задатка, который выступает как бы гарантом совершения сделки, аванс в случае, если сделка не состоится по вине продавца, должен быть возвращен обратно покупателю.

Агентство недвижимости (риелторское агентство, риелторская фирма) — юридическое лицо, зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее риелторскую деятельность на рынке недвижимости в соответствии с действующим законодательством РФ, оказывающее консультационные, маркетинговые, организационные и прочие услуги, способствующие успешному совершению сделки с недвижимостью.

Альтернативная сделка (альтернатива, альтернативный обмен, обмен через куплю-продажу) — продажа одного объекта недвижимости с одновременной покупкой другого на деньги покупателя. Целью альтернативной сделки может быть улучшение жилищных условий, переезд в другой район или город, получение денежных средств за счет доплаты, различные разъезды, съезды или расселение коммуналок. Наиболее распространенная операция на рынке жилья (до 90 % от общего числа операций купли-продажи жилья).

Арендная ставка (ставка арендной платы) — сумма, установленная договором найма, которую наниматель должен выплачивать собственнику за аренду объекта недвижимости.

Банкротство (от итал. bancorono и rotto — «сломанная скамья») — долговая несостоятельность, отказ гражданина или компании платить по своим долговым обязательствам из-за отсутствия средств. Банкротство наступает после вынесения судебного решения о неспособности должника выполнить свои финансовые обязательства. Судебное решение выносится либо по просьбе самой компании (добровольная ликвидация), либо по требованию ее кредиторов (принудительная ликвидация).

БТИ (бюро технической инвентаризации) — общее название организаций, осуществляющих государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости в Российской Федерации. Существует два вида технической инвентаризации: первичная (проводящаяся впервые) и текущая (регистрация перепланировок и прочих текущих изменений). Справка из БТИ необходима при большинстве операций с недвижимостью — заключении договора купли-продажи, дарения или обмена.

Вид разрешенного использования земельного участка — документально закрепленный параметр, присущий любому земельному участку и определяющий, какую деятельность на нем можно осуществлять.

Вторичный рынок — рынок квартир, право собственности на которые уже зарегистрировано на юридических или физических лиц. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить.

Выписка из Единого государственного реестра земель — см. «Кадастровый паспорт».

Государственный кадастр недвижимости — систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» сведений. Согласно Федеральному закону (от 24 июля 2007 года № 221 -ФЗ) является федеральным государственным информационным ресурсом. Основное назначение Государственного кадастра недвижимости — организация оборота прав, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дачная амнистия — народное название Федерального закона РФ от 30 июня 2006 года № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Устанавливает упрощенный порядок приватизации земельных участков, а также домов и строений, находящихся в личном пользовании.