Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

Статья 78

Использование земель сельскохозяйственного назначения

В комментируемой статье излагается перечень субъектов, которые в установленном законом порядке могут использовать земли сельскохозяйственного назначения. Перечень этих субъектов, с нашей точки зрения, изложен в Кодексе как исчерпывающий, не предусматривающий в качестве пользователей земель сельскохозяйственного назначения лиц, не указанных в данной статье.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства достигает более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения определяется в соответствии с ФЗ от 24.07.2002г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" [306].

Статья 79

Особенности использования сельскохозяйственных угодий

1-5. С учетом природных свойств и целевого назначения Кодекс подразделяет земли сельскохозяйственного использования на три группы: а) приоритетного использования, подлежащие особой охране; б) особо ценные продуктивные угодья; в) непригодные для ведения сельскохозяйственного производства земли или сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке.

Такая градация земель сельскохозяйственного назначения защищает более ценные сельскохозяйственные земли от необоснованного их занятия для несельскохозяйственных нужд. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных сельскохозяйственных угодий, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, указанных в законе (например, добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель; строительство дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставленной на период осуществления строительства линейных объектов; для выполнения международных обязательств Российской Федерации при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов).

Прежде, согласно ЗК 1991г., особой охране подлежали только особо ценные сельскохозяйственные угодья.

Определенные особенности использования сельскохозяйственных угодий в настоящее время предписаны изменениями в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", внесенными ФЗ от 18.07.2005г. N 87-ФЗ [307]. Они предусматривают следующие правила:

Минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройства.

Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Нельзя допускать выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельной участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве для мелиорированных земель.

Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные граждане и их близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (доли, вклады), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Установленный законом субъекта Федерации размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее, чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Кодексом.

Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленном законом субъекта Федерации, органом местного самоуправления.

ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает ряд особенностей совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст.12) и особенности выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст.13).

К сделкам, совершенным с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять участников.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящейся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.