Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

Оценка земельного участка должна осуществляться в соответствии с ФЗ от 29.07.1998г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" [219]. Статья 8 этого Федерального закона установила: проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" [220]. Указанные Стандарты дают возможность организовать работу по оценке имущества, в том числе и земельных участков.

При несогласии собственника с выкупом у него земельного участка или с условиями выкупа для государственных или муниципальных нужд соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском о разрешении спора. Согласно ст.282 ГК РФ иск о выкупе земельного участка может быть предъявлен в течение двух лет с момента направлению собственнику участка уведомления органа, принявшего решение об изъятии земельного участка.

В период времени с момента государственной регистрации решения об изъятии земельного участка и до достижения соглашения о выкупе или принятия судом решения о выкупе земельного участка собственник не ограничен в правах владения, пользования и распоряжения земельным участком. Он может производить необходимые затраты на его содержание и использование по назначению. Эти затраты потом могут быть включены в выкупную цену (но именно необходимые затраты). Однако, согласно ст.280 ГК РФ, затраты и убытки, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период могут быть отнесены на счет собственника.

Статья 56

Ограничение прав на землю

1. Ограничение прав на землю возможно в публичном интересе и в интересе отдельных лиц. Ограничения в публичном интересе не имеют конкретных управомоченных субъектов, и любой из неопределенного круга лиц вправе воспользоваться ограниченным правом на пользование земельным участком, принадлежащим лицу на праве собственности или ином праве. Так, государство допускает использование дикорастущих грибов, плодов и ягод в лесах, находящихся в собственности государства. Тем самым право собственности государства на лесные земельные участки в известной степени ограничивается.

Ограничением прав собственника земельного участка является установление земельного сервитута как права ограниченного пользования этим участком, предоставленного другому лицу (ст.274 ГК РФ).

2. Ограничения прав на использование земельных участков могут затрагивать не только права собственников этих участков, но и права субъектов права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования, аренды. Особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах устанавливаются не только для собственников земельных участков, но для всех землепользователей. Одним из актов, определяющих особый режим хозяйственной деятельности на соответствующих земельных участках, является постановление Правительства РФ от 01.12.1998г. N 1420, которым утверждены Правила установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования [221].

Названные Правила определяют порядок установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования, являющихся зонами с особым режимом использования земель. Особый режим использования земель в пределах придорожных полос предусматривает ряд ограничений при осуществлении хозяйственной деятельности в пределах этих полос для создания нормальных условий эксплуатации автомобильных дорог и их сохранности, обеспечения требований безопасности дорожного движения и безопасности населения. Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков, расположенных в пределах придорожных полос, должны быть уведомлены соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации об особом режиме использования этих земель. Указанное Постановление установило, что земельные участки в пределах придорожных полос у их собственников, владельцев, пользователей и арендаторов не изымаются. Сходные правила содержатся в Положении о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, утвержденном постановлением Правительства РФ 23.11.1996г. [222] В нем, в частности, определено, что установление водоохранных зон не влечет за собой изъятия земельных участков у собственников земель, землевладельцев, землепользователей или запрета на совершение сделок с земельными участками, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Требования, предъявляемые к землепользователям и ограничивающие их права на землю, установлены также ФЗ от 10.01.2002г. "Об охране окружающей среды" [223] и ФЗ от 24.07.2002г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" [224].

3. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления в предусмотренных законом случаях вправе устанавливать бессрочные или временные ограничения прав на землю. Например, постановлением Правительства РФ от 26.09.1997г. утверждено Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах [225]. В нем предусмотрено, что решениями органов государственной власти или органов местного самоуправления об условиях передачи земельных участков в собственность или аренду домовладельцам или товариществам собственников жилья, возможно установление сервитутов и ограничений по использованию этих участков. Такие решения могут быть обжалованы в судебном порядке. Если суд согласится с установленными ограничениями прав кондоминиума на землю, то основание ограничения окажется подтвержденным судебной властью. Согласно ст.274 ГК РФ по иску заинтересованного лица решением суда может быть установлен сервитут, ограничивающий права на землю собственника земельного участка.

4. Бессрочные ограничения прав на землю предусматриваются в случаях, названных в подп.2 и 3 комментируемой статьи. Так, в упомянутых Правилах установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования указано, что собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков, расположенных в пределах придорожных полос, имеют право осуществлять хозяйственную деятельность на указанных земельных участках с учетом ограничений, установленных Правилами, возводить на предоставленных им земельных участках объекты, разрешенные Правилами. Очевидно, что ограничения, установленные для указанных землевладельцев, не могут быть ограничены сроком — они будут существовать до тех пор, пока существует федеральная автомобильная дорога. Ограничения прав на землю с определением срока возможны, например, в случае строительных работ, ведущихся на сопредельном земельном участке, когда возникает необходимость прокладки временной подъездной дороги к строящемуся объекту или каких-либо подземных коммуникаций.

5. Переход права собственности на земельный участок не влечет прекращения ограничений прав на землю. В соответствии со ст.275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный этим сервитутом, к другому лицу. Такое же правило действует и в отношении других ограничений.