Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Обладающими характером реальных и, следовательно, фактически уплаченными должны признаваться суммы налога, которые оплачиваются налогоплательщиком за счет собственного имущества или за счет собственных денежных средств. При этом передача собственного имущества (в том числе ценных бумаг, включая векселя, и имущественных прав) приобретает характер реальных затрат на оплату начисленных поставщиками сумм налога только в конкретном случае. Если передаваемое имущество ранее было получено налогоплательщиком либо по возмездной сделке и на момент принятия к вычету сумм налога полностью им оплачено, либо в счет оплаты реализованных (проданных) товаров (выполненных работ, оказанных услуг).

Предположим, что имущество, приобретенное налогоплательщиком по возмездной сделке, к моменту его передачи поставщикам в счет оплаты начисленных сумм налога и принятия этих сумм к вычету налогоплательщиком не оплачено или оплачено не полностью. В этом случае принимаемая к вычету сумма налога — в силу требования о необходимости реальных затрат на оплату начисленных сумм налога — должна исчисляться соответственно в той доле, в какой налогоплательщиком оплачено переданное имущество.

Передача поставщику за приобретенные товары (работы, услуги) имущества, ранее полученного налогоплательщиком безвозмездно, также не порождает у налогоплательщика права на налоговый вычет, поскольку такая форма оплаты не отвечает требованию о необходимости реальных затрат налогоплательщика на оплату начисленных поставщиком сумм налога. Аналогичным образом передача собственных денежных средств приобретает характер реальных затрат в том случае, если эти денежные средства ранее были получены налогоплательщиком в счет оплаты реализованных (проданных) им товаров (выполненных работ, оказанных услуг), иного собственного имущества, ценных бумаг и имущественных прав.

А в отношении оплаты начисленных поставщиками сумм налога с помощью имущества (в том числе денежных средств и ценных бумаг), полученного налогоплательщиком по договору займа, предусмотрен следующий порядок. Несмотря на факт отчуждения налогоплательщиком-заемщиком в оплату начисленных поставщиками сумм налога заемного имущества (в том числе заемных денежных средств и заемных ценных бумаг), передача имущества начинает отвечать второму, более важному обязательному признаку. Речь идет о признаке реальности затрат, позволяющему принимать начисленные суммы налога к вычету только в момент исполнения налогоплательщиком своей обязанности по возврату суммы займа. 

НДС по операциям аренды недвижимого имущества

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику — об этом говорится в статье 608 ГК РФ. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Принимая во внимание:

1) нежилое помещение является объектом НИ, отличным от здания и сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным;

2) в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды, по мнению Президиума ВАС РФ [93], должны применяться установленные в статье 651 данного кодекса правила оформления и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.

Обратим внимание читателя, что законодательство о налогах и сборах не связывает момент возникновения обязанности по уплате НДС, равно как и иные налоговые последствия сделки с фактом государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с положениями статей 146 и 148, пункта 1 и подпункта 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ сдача имущества в аренду для целей исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость признается услугой, операции по реализации которой являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость.

При оказании услуг по сдаче объекта НИ в аренду на территории Российской Федерации эти услуги также подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке [94].

При предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база, как это указано в пункте 3 статьи 161 НК РФ, определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

Налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. Налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Таким образом, исходя из указанных норм данного кодекса сумма арендной платы, указанная в договоре с органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления, должна включать сумму налога на добавленную стоимость. При перечислении арендодателю арендной платы арендатор, являющийся налоговым агентом, из общей суммы арендной платы с учетом НДС должен исчислить, удержать и уплатить в бюджет сумму налога на добавленную стоимость [95].

При аренде федерального имущества арендатор признается налоговым агентом только в конкретном случае. Если услуга по предоставлению такого имущества в аренду оказана органом государственной власти и управления, то есть арендодателем является орган государственной власти и управления либо арендодателями выступают орган государственной власти и управления и балансодержатель данного имущества, не являющийся органом государственной власти и управления. Например, известно, что арендодателями федерального имущества выступают лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, и эти управомоченные лица не являются органами государственной власти и управления. В данном случае арендодатели в установленном порядке уплачивают налог на добавленную стоимость при оказании услуги по предоставлению в аренду федерального имущества [96].

Некоммерческая образовательная организация, осуществляющая деятельность по сдаче в аренду НИ, в отношении подобных операций не вправе претендовать на предусмотренное под пунктом 14 пункта 2 статьи 149 НК РФ освобождение от начисления и уплаты НДС, в том числе и в случае, если полученные средства направляются для обеспечения учебно-производственного или воспитательного процесса.

Методическими рекомендациям МНС России [97] в отношении услуг некоммерческими образовательными организациями по сдаче в аренду закрепленного за ними федерального или муниципального имущества или имущества субъектов Российской Федерации на основе договоров аренды, заключенных между арендаторами и балансодержателями — некоммерческими образовательными организациями (не относящимися к органам государственной власти и управления и органа местного самоуправления) без органа государственной власти и управления и органа местного самоуправления, даны следующие разъяснения. При оказании таких услуг уплату налога в бюджет осуществляют данные некоммерческие образовательные организации. Причем вне зависимости от того, куда перечисляет арендатор указанную арендную плату — на счет балансодержателя имущества (некоммерческой образовательной организации), в бюджет или на специально открытый для этого балансодержателя счет в органах казначейства.

При оказании услуг некоммерческими образовательными организациями по сдаче в аренду закрепленного за ними федерального или муниципального имущества или имущества субъектов Российской Федерации на основе договоров аренды, заключенных между арендаторами, балансодержателями — некоммерческими образовательными организациями (не относящимися к органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления) и органами государственной власти и управления и органа ми местного самоуправления, применяется порядок уплаты налога в бюджет, указанный в пункте 3 статьи 161 главы 21 НК РФ.