Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Страхование рисков в условиях, когда вся наша жизнь лежит в зоне риска, — занятие очень недешевое. Это вам не ОСАГО. В случае долевого строительства страховой взнос составляет примерно 4 % от стоимости недвижимости. Но если вопрос стоит ребром — либо хоть какая-то защищенность, либо полный беспредел, когда никто не придет на помощь, то, вероятно, лучше — страховка. Иногда страховка навязывается застройщиком, то есть входит в инвестиционный пакет (вам просто не оформят договор без этой страховки), и тут, по нашему обыкновению, застройщик имеет со страховщиком тесные связи.

Пожалуй, любую сделку купли-продажи недвижимости или ипотеку нужно страховать, поскольку всегда остается опасность: на квартиру могут наложить арест, могут заставить по суду вернуть недвижимость продавцу, на многие сделки распространяется иск давности в десять лет. Отслеживание чистоты истории продаваемой недвижимости, которую обещают риелторы, часто остается только обещанием. А потом приносят повестку в суд. Суд может признать вас добросовестным покупателем и даже назначить компенсацию… за отобранную жилплощадь. Судебная компенсация — это судебная компенсация, на нее нового жилья себе не купишь. Так стоит ли жалеть денег, если есть шанс потерять все? Наверно, не стоит. Стоимость страховки по сделкам — около 1 % от стоимости квартиры, по ипотеке — до 2 % от стоимости недвижимости, зато страховщик представляет интересы своего клиента в суде!

Страховая компания «Инкорстрах» именно так и представляет свои услуги клиентам: «При возникновении проблем, связанных с правом собственности, застрахованный получает бесплатную консультацию юриста страховой компании по данному вопросу, либо, если это оговорено договором страхования, страховая компания выделяет юриста для защиты прав застрахованного в суде. В случае проигрыша дела страховая компания оплачивает стоимость потерянного имущества в размере страховой суммы, указанной в договоре страхования, а взыскание средств с виновного в этом случае — уже дело не пострадавшего, а страховщика. Преимущество страхования прослеживается сразу: застрахованный после пережитого стресса от судебного процесса, в результате которого он остался без своего имущества, получает от страховщика страховое возмещение и занимается вопросами приобретения нового жилья, оставляя страховой компании заботы по взысканию утраченной суммы с виновного лица, причем чаще всего такое лицо еще необходимо найти и документально доказать его виновность, а данные действия в наших условиях требуют много времени, денег и нервов».

Звучит красиво. Мою квартиру отнимают злые люди. Я веду своего страховщика в суд, он с цифрами в руках доказывает, что… Убедила? Почти. Стоп, стоп. Зачем мне страховщик в суде? Мне он больше нужен на своем рабочем месте, чтобы, получив судебное решение об отъеме моей собственности, тут же возместил мои потери. И на это щедрое возмещение я бы смогла приобрести себе равноценную собственность. Если моя страховка не возместит моих потерь — на что мне она нужна?!

Я ведь не чужого требую, я хочу, чтобы мой страховщик исполнил свое обязательство по заключенному между нами договору. Я ему за это деньги плачу, между прочим. И не такие уж маленькие. Потому что, если взять в руки калькулятор и подсчитать проценты от стоимости самой захудалой квартирки, то…

…с 5 миллионов рублей придется выплатить 100 000 рублей…

…с 4 миллионов рублей — 80 000 рублей…

…с 3 миллионов рублей — 60 000 рублей…

…ноли, ноли, ноли…

И не единоразово я плачу, а в зависимости от срока действия моего полиса. Полисы между собой различаются. Страхование отдельного вида риска стоит дешевле, комплексное страхование — дороже. Но, пожалуй, я не слышала о запредельно крупных выплатах по страховому полису. Страховые компании экономят. Правда, был, кажется один случай — в свое время «Спасские ворота» вынуждены были выплатить какому-то московскому дольщику 18 000 долларов. Всего?! Да, увы. Можно на 18 000 зеленых приобрести недвижимость? В Москве?! Не шутите так жестоко. А полного возмещения ущерба пока что ни одна страховая компания никому в этой стране не выплатила. Так стоит ли овчинка выделки?

Не стоит, однако если выбирать между «хоть что-то» и «совсем ничего», предпочтительнее «хоть что-то». И выбирая между «положиться на судьбу» и «застраховать риски», лучше все же застраховать эти риски.

В ситуации, когда государство дистанцировалось от своих обязательств и не желает быть гарантом наших прав, утопающим остается только соломинка. Это хотя бы слегка надежнее, чем хвататься за воздух.

Надеюсь, в будущем все у нас изменится к лучшему: и недвижимость перестанет быть сферой интереса криминальных элементов, и (как на Западе) все сделки по недвижимости станут автоматически подлежать титульному страхованию (что сделает войну прав собственности занятием бессмысленным и бесперспективным). Но до этого пока что очень и очень далеко. Поэтому единственное, что я могу посоветовать на прощание, — изучайте наши законы и снижайте возможные риски. О сложностях я вас предупредила. А тот, кто предупрежден, становится осторожнее. Будьте осторожны, и да поможет вам Закон защитить вашу собственность.

Приложение

Перечень федеральных законов и актов относительно недвижимости

Гражданский кодекс РФ (Часть 1 от 30.11.1994 № 51-ФЗ, Часть 2 от 26.01.1996 № 14-ФЗ, Часть 3 от 26.11.2001 № 146-ФЗ, Часть 4 от 18.12.2006 № 230-ФЗ).

Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 № 199-ФЗ, от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 29.12.2006 № 250-ФЗ, от 29.12.2006 № 251-ФЗ, от 29.12.2006 № 258-ФЗ, от 18.10.2007 № 230-ФЗ, от 24.04.2008 № 49-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 03.06.2009 № 121-ФЗ, от 27.09.2009 № 228-ФЗ, от 23.11.2009 № 261-ФЗ, от 17.12.2009 № 316-ФЗ).

Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями на 11 июня 2008 года).

Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (по состоянию на июнь 2010 г.).

Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (последние изменения — от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ).

Положение «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457.

Общее положение «О территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации», утвержденное Приказом Минюста России от 03.12.2004 № 183.(с изменениями от 28 сентября 2005 г., 5 мая 2006 г., 20 декабря 2007 г.).

Приказ Минюста России от 3 декабря 2004 года № 185 «О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы» (с изменениями на 7 сентября 2007 года).

Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденная Приказом Минюста России от 14 февраля 2007 г. № 29.

Методические рекомендации о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденные Приказом Минюста России от 26.07.2004 № 132.

Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденная Приказом Минюста России от 06.08.2001 № 233 (с изм., внесенными решением Верховного Суда РФ от 15.12.2008 № ГК РФПИ08-2069).