Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Еще через месяц мои друзья получили от фирмы заказное письмо с требованием срочно внести еще хотя бы 15 процентов суммы, в противном случае, сообщалось в послании, фирма имеет право расторгнуть отношения в одностороннем порядке согласно подписанному договору. Друзья охнули, еще раз перечли договор — и нашли набранный мелким шрифтом текст: в случае нежелания заказчика вносить средства на ведение строительных работ, договор считается расторгнутым, средства заказчику не возвращаются. После чтения этого пункта собрался семейный совет, на котором решали: вносить или не вносить. Слишком уж велика была сумма, уже выплаченная за котлован, чтобы рисковать ее безвозвратной потерей. И умные друзья повезли 15 процентов на возведение стен.

К концу года стены худо-бедно поднялись над пустырем. Даже появились признаки будущей крыши. Точно в обещанном первом квартале строители потребовали заплатить стоимость всей жилплощади. Водили даже на экскурсию. Изнутри здание было голым и страшным. Стены в квартирах были лишь снаружи. Внутри же зияла пустота. Друзья поинтересовались, а где же ванна, стульчак, краны и прочие необходимые для жилища предметы? На что им резонно ответили, что квартира идет без отделки, а это предполагает возведение внутренних стен, установку унитаза, кранов и прочих предметов роскоши за отдельную плату или самостоятельно.

Друзья предпочли второй вариант. И были правы. Их соседям установили и «лишние» стены, и сантехнику. Но в сетях не было тока, а в трубах воды. Мастера пообещали, что «вопрос решится через пару дней». Но и через два месяца в сданном объекте отсутствовали признаки электроэнергии и водоснабжения. Строители, исполнив свой гражданский долг, больше не появлялись. Друзья вынуждены были жить у родителей, потихоньку возводя внутриквартирные перегородки в новых хоромах. А потом пришло озарение. Озарение пришло в виде комиссии, которая ахнула, увидав на месте своего пятна под застройку готовый объект. Комиссия только и могла выдавить глубокомысленное: а что ж это такое тут стоит?

От нее, от комиссии, и узнали новоселы, завершающие отделочные работы, что дом, в который они вселились, не значится в городском плане застройки, что коммуникаций к нему никаких не подведено и что по всем правилам «его сносить нужно к чертовой матери, пока не рухнул». Естественно, новоселы закричали в один голос, что они за эти стены живые деньги платили, и сослались на посулы загорелого дядьки. На что комиссия изрекла, что в гробу она этого дядьку видала, а если граждане хотят законным путем решать имущественный спор, то пусть идут в прокуратуру — куда они все, конечно, и отправились.

Только дядьку, а также его сподвижников, так и не разыскали, а дом признали представляющим опасность для жизни, потому и снесли. Никто из новоселов денег назад не получил, потому что и страховка, оформленная фирмой, оказалась таким же обманом, как и договор.

Это, конечно, строительная афера с размахом. Для проведения ее мошенники не поленились, ни много ни мало, вырыть котлован и возвести дом! Обычно обман бывает куда мельче, без такого размаха. И чаще всего этот обман связан с несоответствием между заявленной стоимостью квадратного метра жилья и реальной ценой за сданный объект.

Например, вам обещают, что цена квадратного метра составит 450 долларов. Вы покупаетесь на такую стоимость. А если 400 — так еще лучше, а 300 — так вообще здорово! Но дальше с вами начинают простую игру: оказывается, эта цена не включает в себя какие-то «лишние» квадратные метры. Вот ваша квартира, которую вы берете по договору, представлена вам как 45-метровая, но при окончании строительства выясняется, что 45 метров — это только площадь кухни и комнат, а есть еще ванная, туалет, прихожая, кладовки, лоджии и балкон. И эти метры не учтены. А их наберется никак не меньше десяти — а может быть, и все двадцать. И стоимость этих метров будет превышать заявленную при заключении договора раза в два, если не в три. Согласны? Тогда платите. Не согласны? Тогда, извините, денег не возвращаем, или возвращаем, но с учетом издержек. Иными словами, в любом случае получить всю внесенную сумму не получится.

Другой вариант — сдача объекта через длительное время. В наших договорах не проставляется точная дата сдачи дома. Нигде черным по белому не записано, что объект будет сдан 15 января 2011 года. А нет даты — нет возможности предъявлять претензии. Вы платите обязательный начальный взнос, а кроме котлована, смотреть не на что. Застройщик объясняет такие низкие темпы недофинансированностью. Он якобы ищет заинтересованных в строительстве лиц, которые укрепят возводимый фундамент рублем. Может быть, даже находит. Если же не находит, то котлован пребывает в состоянии покоя месяцы, а то и годы. И вы вместе с котлованом пребываете в том же виде. Потому что реально вернуть деньги, когда они вложены в котлован, вы не сможете. Не сможет сделать этого для вас ни один суд. Он может, если повезет, приговорить фирму к выплате денег пострадавшим заказчикам, но из чего эта фирма будет выплачивать деньги? Из котлована?

Третий вариант — это как раз счастливый случай, когда нашелся партнер, вкладывающий в затянувшуюся стройку какую-то сумму денег. Погодите радоваться! Этот партнер вкладывает деньги не просто так, а под получение части квартир. И вы можете получить еще одну головную боль: либо вам придется за квартиру платить втридорога, либо ваша квартира уйдет к партнеру, а он продаст ее согласно собственным понятиям!

Но даже готовые квартиры могут принести вам массу неожиданностей. Готовая квартира, в которую вы уже ходили на экскурсию, может быть продана одновременно нескольким покупателям. И тогда за право первой ночи в ней можно устраивать гладиаторские бои. А может так оказаться, что готовая квартира вам продана, деньги вы заплатили, а фирма не имеет права реализации квартир, потому что не является собственником. И потому вас никто и нигде прописать не сможет. Этот дом не будет стоять на балансе города. В него не будут подавать (даже при наличии коммуникаций) ни тепло, ни газ, ни свет, ни воду. Этот дом построен де-факто. Этот дом не существует де-юре.

А нередко хитрые фирмы и фирмочки одноразового использования проводят чудо-акции. Например, печальную известность получила «Московская строительная компания», не скрывавшая первое время ни адреса, ни телефона. Эта фирма перед самым новым годом поместила объявление о продаже со значительными скидками квартир в доме по проспекту Вернадского. Всем желающим представители фирмы показывали реально построенный дом на проспекте Вернадского и говорили, что готовы построить новое здание рядом. На строительство этого дома жулики и собирали средства. Как писала РБК, «клиентов аферисты заманивали новогодними скидками и бесплатным визитом Деда Мороза в случае, если контракт на покупку квартиры будет заключен до Нового года. При этом у ЗАО не было ни землеотвода на строительство, ни документов, разрешающих строительство. По предварительным данным, от действий мошенников пострадали около 300 человек на сумму более 3 млн долл. В настоящее время личности мошенников установлены, в отношении них прокуратурой Москвы возбуждено уголовное дело». А клиенты? Клиенты, конечно, денег вернуть не смогли.

Вот почему я бы советовала всем желающим улучшить квартирные условия покупать готовую недвижимость. Там цена выше, там тоже могут обмануть, но там вы хотя бы видите, что дом настоящий, в нем есть вода, газ, свет, а в некоторых квартирах уже живут люди.

От котлована до государственной регистрации

От котлована до государственной регистрации путь очень и очень далек. Тут главное — на самом старте принять все возможные меры, чтобы не потерять свои средства. Для этого вы должны очень внимательно изучить предлагаемый вам договор, особенно все набранные мелким и мельчайшим шрифтом пункты договора. Хоть вам и будут говорить, что договор типовой, но вы-то теперь, наверно, усвоили, что типовым он может быть и просто от слова «типчик» — а под типчиком, как вы догадываетесь, я подразумеваю того самого ушлого товарища, который собирается на ваши деньги построить себе много-много радостей.