Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Вступление в силу Земельного кодекса РФ с 30 октября 2001г. породило многочисленные вопросы о порядке применения некоторых его положений (в особенности в соотношении с действующим гражданским законодательством РФ).

Проблемными в правоприменительной практике являются вопросы необходимости оформления прав на земельные участки перед совершением сделки продажи здания (при отсутствии документального подтверждения права продавца на земельный участок, на котором расположено здание). Сюда же относятся и вопросы, связанные с условиями и порядком переоформления прав на землю, предоставленных ранее гражданам и организациям на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, в соответствии с требованиями Земельного кодекса.

В пункте 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее — Вводный закон) установлена необходимость переоформления права временного пользования, а также права постоянного (бессрочного) пользования.

Право временного пользования подлежит переоформлению на право безвозмездного срочного пользования.

Переоформлению подлежит также право постоянного (бес срочного) пользования, предоставленного гражданам и юридическим лицам (в т.ч.коммерческим организациям).

При этом следует иметь в виду, что согласно статье 20 ЗК РФ права лиц, обладавших правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком до вступления в силу нового ЗК РФ, сохраняются. При этом временных ограничений в данном случае настоящим кодексом не предусматривается.

Вводным законом устанавливается ограничение срока, в соответствии с которым право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется лишь до 1 января 2006г. До этого срока юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Переоформление права в данном случае означает закрепление используемого земельного участка на основании того права, которое предусмотрено ЗК РФ для соответствующих участников земельных отношений. Переоформление осуществляется в том же порядке, что и оформление права на земельный участок: новое право подлежит государственной регистрации на основании Федерального закона о регистрации прав на НИ.

Переоформление права на земельный участок включает в себя:

подачу юридическим лицом заявления о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права (речь идет о юридических лицах, указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ: органах государственной власти, местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждениях и т.д.) или же заявления о предоставлении ему земельного участка на праве собственности или аренды (данное правило действует в отношении всех остальных юридических лиц);

принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О ГРПНИСН".

Следует также иметь в виду, что при продаже зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков. Или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями

Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. Анализ норм действующего гражданского и нового земельного законодательства позволяет определить следующие особенности оформления сделок с НИ: Отчуждение НИ, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности. При отчуждении НИ может быть передан как весь земельный участок, так и его часть, занятая НИ и необходимая для ее использования. В любом случае определение земельного участка, передаваемого приобретателю НИ, является существенным условием договора отчуждения НИ — соглашением о предмете сделки. Право собственности на участок переходит на основании сделки, поэтому оно возникает по общему правилу с момента государственной регистрации права на земельный участок, а не с момента регистрации перехода права на НИ. Регистрация перехода права собственности на участок возможна только при наличии в договоре описания передаваемого участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Перед кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков. При отчуждении земельных участков, поставленных на кадастровый учет в соответствии с порядком, действовавшим до принятия Закона о земельном кадастре, повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ, не требуется. Часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Перед отчуждением НИ с занятой ею частью земельного участка необходимо проведение землеустроительных и кадастровых работ по формированию нового участка путем выделения (разделения) из участка, остающегося у отчуждателя НИ.

При отчуждении НИ на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на НИ или одновременно с ней.

Если НИ расположена на арендованном земельном участке, то права на землю могут передаваться как по единому договору с отчуждением НИ, так отдельным договором после регистрации перехода права на НИ. Отчуждатель НИ может передать приобретателю права и обязанности по договору аренды (перенаем), передать участок в субаренду (под наем). При передаче арендных прав и обязанностей не требуется перезаключения договора между арендодателем и новым собственником НИ. Отчуждатель также может заключить соглашение о расторжении либо об изменении договора аренды, а приобретатель — заключить новый договор с арендодателем.

До оформления прав на земельный участок собственник НИ является законным землепользователем, отсутствие право устанавливающих документов на участок в этом случае не является земельным правонарушением. 

Объекты регистрации: права на недвижимость и сделки с ней

В соответствии со статьей 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Помимо этого в соответствии с Федеральным законом о ГРПНИСН государственной регистрации подлежат не только права на НИ, но и сделки с нею, иные переходы прав на объекты НИ, а также обременения и ограничения существующих прав.

Прежде чем обратиться непосредственно к процедуре ГРПНИ, следует разобраться в том, что и в каких случаях подлежит государственной регистрации.

Первый вопрос, на который следует ответить, состоит в следующем: все ли права на НИ подлежат государственной регистрации?

Статья 131 ГК РФ и корреспондирующая ей статья 4 Федерального закона о государственной регистрации прав установи ли, что государственной регистрации подлежат в первую очередь право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на НИ и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Исключение составляют права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, регистрация которых осуществляется в специальных государственных реестрах, ведущихся по каждому виду объектов.