Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Например, к сооружениям нефтеперерабатывающей промышленности относятся:

установка нефтепромысловая;

сооружения обустройства нефтяного месторождения;

скважина нефтяная эксплуатационная;

скважина разведочная;

нефтепромысел морской;

нефтепровод межпромысловый;

газопровод;

парк резервуарный.

Примеры сооружений добывающей газовой промышленности: скважина газовая для разведочного бурения; скважина газовая для эксплуатационного бурения; платформа стационарная для разведочного бурения; сооружения обустройства разведочных площадей; установка комплексной подготовки газа абсорбционная; сооружение головное по подготовке газа; газопровод магистральный; хранилище газа подземное; конденсатопровод и продуктопровод.

К подразделу "Жилища" относятся здания, предназначенные для невременного проживания. Подраздел включает в себя так же передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.

Передвижные домики производственного назначения (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям; установленное в них оборудование относится соответственно к машинам и оборудованию или другим разделам основных фондов.

Таким образом, классифицированные по назначению и отраслям промышленности основные фонды являются одновременно:

объектами производственной и технической деятельности;

объектами НИ как особыми объектами гражданских прав;

объектами бухгалтерского учета.

Как советуют некоторые специалисты, изучающие проблематику ГРПНИ и имеющие большой практический опыт в данной сфере, именно в соответствии с ОКОФ в настоящее время следует определять объекты НИ, права и сделки с которым подлежат государственной регистрации [28]. 

Что предшествует государственной регистрации?

И тем не менее, использование процитированных выше нормативных документов не всегда позволяет со стопроцентной уверенностью ответить на вопрос, что же все-таки является НИ. Поэтому и для бухгалтера, и для юриста организации крайне важно иметь более четкие критерия отнесения объектов имущества к НИ.

Выше мы показали, что в соответствии со статьей 130 ГК РФ к объектам НИ относятся:

объекты, обладающие прочной связью с землей, то есть перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению;

объекты, законом отнесенные к объектам НИ, как, например, линейно-кабельные объекты связи (ст.8 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи").

При этом следует иметь в виду, что государственная регистрация прав на объекты НИ проводится исключительно при наличии оснований, предусмотренных статьей 17 Федерального закона о государственной регистрации прав. Указанной статьей, в частности, предусмотрено, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка и план объекта НИ с указанием его кадастрового номера [29].

Присвоение кадастрового номера объекту, равно как и создание указанных планов земельного участка и объекта НИ возможно только после проведения технической инвентаризации и учета самого объекта НИ и постановке на кадастровый учет земельного участка, на котором данный объект расположен.

Таким образом, ГРПНИСН должны предшествовать два вида работ:

работы по землеустройству, межеванию и постановке на кадастровый учет земельных участков, на которых расположены объекты НИ, и работы по технической инвентаризации, описанию и учету собственно объектов НИ. Следует заметить, что проведение полного комплекса указанных работ требуется лишь в двух случаях:

— в случае, если организации требуется оформить права собственности на вновь созданный объект НИ;

— в случае, если организация правообладатель по собственному желанию проводит работы по оформлению прав на НИ, созданное или приобретенное до вступления в силу Федерального закона о государственной регистрации прав (то есть до 31.01.1998).

Во всех остальных случаях — то есть в случаях, когда требуется регистрация перехода права собственности на НИ по договору или же регистрация обременения права, — перед государственной регистрацией прав необходимо лишь осуществить текущую (внеплановую) техническую инвентаризацию объекта НИ с регистрацией текущих изменений в технических характеристиках объекта. В соответствии со статьей 17 Федерального закона о государственной регистрации прав, представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Обязанности по осуществлению технической инвентаризации объектов НИ в случае их отчуждения по договору исполняются обычно лицом, передающим НИ, и являются в определенном смысле частью предпродажной подготовки объекта НИ. 

Техническая инвентаризация, описание и учет объектов недвижимого имущества

Составление плана объекта НИ и присвоение ему инвентарного и кадастрового номера в настоящее время осуществляется организациями технической инвентаризации в рамках проведения работ по техническому описанию и учету. Данные организации осуществляют свою деятельность в соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 4 декабря 2000г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности" (в ред. от 10.09.2004).

До недавнего времени организации (бюро) технической инвентаризации существовали в двух формах:

либо в форме государственных и муниципальных унитарных предприятий или государственных учреждений, созданных при администрациях субъектов Российской Федерации или соответствующих муниципальных образований;

либо в форме дочерних предприятий или филиалов ФГУП "Ростехинвентаризация".

При этом общий контроль и надзор за осуществлением деятельности по государственному техническому учету и технической инвентаризации данными организациями осуществлял Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, который занимался назначением и аккредитацией организаций, уполномоченных на проведение технического учета и технической инвентаризации.

Однако 10 сентября 2004г. было принято Постановление Правительства РФ N 477, которым были внесены существенные изменения в Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000г. N 921.

Так, уже начиная с 1 ноября 2004г., в соответствии с подпунктом "б" пункта 2 указанного нормативного акта, техническую инвентаризацию объектов НИ будут осуществлять организации (органы), аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов НИ в порядке, устанавливаемом Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 19 октября 2004г. N 281 утверждено Положение об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов НИ организаций технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности.

Например, раньше работы по технической инвентаризации осуществляли организации (бюро), фактическим собственником которых было государство либо муниципальные образования и которые были по большей части монополистами в пределах соответствующих административно-территориальных образований. А после принятия указанного постановления рынок услуг по технической инвентаризации будет "открыт" для негосударственных коммерческих организаций.