Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Описание сложного фактического состава на примере купли-продажи НИ схематично может выглядеть следующим образом:

  ——————————————————————————————————————————————————————

 |заключение договора купли-продажи НИ (нежилого здания)|

  ——————————————————————————————————————————————————————

  |   |   |

——————————————————————— ————————————————————— —————————————————————

|исполнение обязательств| |государственная реги-| |государственная реги-|

|по оплате договора пе-| |страция прекращения| |страция возникшего у|

|редача НИ согласно акту| |права собственности| |покупателя права|

|приемки-передачи (пере-| |продавца НИ  | |собственности |

|даточному акту, иному| |   | |   |

|документу о передаче) | |   | |   |

——————————————————————— ————————————————————— —————————————————————

Таким образом, государственная регистрация гражданских прав является дополнительным условием, действующим в отношении специальной группы имущественных прав, которые в силу прямого предписания закона подлежат государственной регистрации. Здесь следует отметить, что норма пункта 2 статьи 8 ГК РФ носит бланкетный (отсылочный) характер, поскольку она напрямую не именует имущество, права на которые подлежат государственной регистрации. Забегая вперед, поясним, что в ГК к такому имуществу отнесены недвижимые вещи и некоторые наиболее значимые движимые вещи (ст.130, 131, 132).

Выполнение данного условия заключается в признании и подтверждении возникших в силу законных оснований прав на указанное имущество посредством прохождения процедуры, определенной Федеральным законом о государственной регистрации прав. С момента осуществления государственной регистрации обретают законную силу права, которые фактически могут возникнуть:

из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. 

Понятие имущества в гражданском законодательстве

Имущественные права, возникающие из перечисленных оснований, своим объектом имеют имущество. Что же понимается под имуществом в гражданском законодательстве?

Статья 128 ГК РФ называет виды объектов гражданских прав следующим образом: вещи, включая деньги и ценные бумаги; иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Из указанной статьи следует, что понятием "имущества" в самом широком смысле охватываются вещи, имущественные права и соответствующие им имущественные обязанности.

В связи с тем, что понятие "имущество" является собирательным и крайне разнородным по своему составу, необходимо правильно определять его содержание применительно к конкретным правоотношениям.

Под имуществом может пониматься как отдельная вещь, так и совокупность вещей. Так, в статьях 301-303, 305 ГК РФ, предусматривающих способы защиты права собственности и иных вещных прав, сказано следующее. Имущество, которое может быть истребовано из чужого незаконного владения, рассматривается как вещь или определенное количество вещей, выбывших из владения собственника либо лица, имеющего на них право пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения или оперативного управления и т.п.права.

В другом своем значении понятие "имущество" охватывает и вещи, и имущественные права. Например, в пункте 3 статьи 63 ГК РФ под имуществом ликвидируемого юридического лица, продаваемого с публичных торгов, понимаются и вещи, и имущественные права. Аналогичный смысл имеет термин "имущество", когда речь идет об ответственности юридического лица или индивидуального предпринимателя по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (здесь речь идет уже о такой сфере гражданского законодательства, как обязательственное право).

Касательно совокупности вещей и имущественных прав и обязанностей, лучше всего понятие имущества может быть проиллюстрировано на примере пункта 2 статьи 132 ГК РФ. В соответствии с ней в имущество предприятия, которое может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок как единый объект, входят предназначенные для его деятельности такие разнородные по своим характеристикам и предназначению вещи и права, как:

земельные участки;

здания, сооружения;

оборудование и инвентарь;

сырье и продукция;

права требования, долги;

права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

Как отмечает О.М. Козырь, предприятие является объектом, который "выпадает" из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной не является [1].

Рамки трактовки имущества наследственным правом не сколько сужены. В наследуемое имущество входят вещи, а также имущественные права и обязанности наследодателя, за исключением тех, которые неразрывно связаны с его личностью (право на возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью наследодателя, на получение алиментов, обязанности по авторскому договору заказа на создание произведения науки, литературы и искусства, а также другие подобные права и обязанности) [2].

Если суммировать вышесказанное, то понятием имущества обозначается:

1) совокупность вещей и материальных ценностей, находящихся во владении, пользовании, распоряжении;

2) совокупность вещей и имущественных прав на получение вещей или иного имущественного удовлетворения от других лиц (актив);

3) совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их носителя (актив и пассив) [3].

Для более полного понимания категории недвижимых вещей и имущественных прав на такие вещи следует осветить как само понятие вещей, так и различные варианты их классификации.

Вещи — это предметы материального внешнего мира, находящиеся в твердом, жидком, газообразном или ином физическом состоянии. Это — объекты живой и неживой природы, существующие объективно, помимо воли правообладателя. При этом имеется в виду, что вещи освоены и доступны человеку и обществу и потому могут быть объектами гражданских прав физических и юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Основное назначение вещей состоит в удовлетворении конкретных потребностей людей и общества. Особую категорию вещей в гражданском праве составляют деньги и ценные бумаги как инструменты закрепленных в них прав. Они выполняют своего рода посреднические функции, обеспечивая доступ к конкретным материальным ценностям, непосредственно служащим удовлетворению потребностей людей и общества в питании, жилье, одежде, транспорте, в организации и ведении производства и т.д. Отнесение денег и ценных бумаг к категории вещей имеет условный характер [4].

В зависимости от вида гражданское законодательство определяет правовой режим различных вещей — допустимые способы приобретения прав на них, объем и содержание этих прав, а так же обязательственных прав и обязанностей, пределы их осуществления и т.д. [5]