Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Обращаем внимание на то, что организации технической инвентаризации не наделены полномочиями по осуществлению государственной регистрации кондоминиумов как объектов права, а учреждения юстиции по регистрации прав не имеют полномочий по осуществлению регистрации объектов. Поэтому под государственной регистрацией кондоминиума как комплекса НИ следует понимать открытие в Едином государственном реестре прав на общее имущество в кондоминиуме соответствующего раздела и внесение в него записи о регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на это имущество.

Сооружения, в том числе надземные и подземные, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства

К объектам НИ относятся также различного рода сооружения и объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, отвечающие критериям, установленным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

В соответствии с классификацией ОКОФ к сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Подробнее о классификации сооружений мы коснемся в разделе, посвященном бухгалтерскому учету объектов НИ.

Термин "инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры" зафиксирован в Градостроительном кодексе РФ. Данным понятием охватывается комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование поселений и межселенных территорий.

Формулировка понятия "инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры" рассматривается в контексте необходимости обеспечения устойчивого развития и функционирования поселений и межселенных территорий и фактически закрепляет определенные требования, предъявляемые к созданию и эксплуатации такой инфраструктуры.

Статья 14 Градостроительного кодекса РФ определяет условия, которые должны учитываться при создании систем инженерной инфраструктуры и благоустройства (озеленения и инженерной подготовки территорий). Такими условиями являются тип поселения и его застройки, а также вид хозяйственной деятельности. В свою очередь, виды систем инженерной инфраструктуры и благоустройства и тем самым ограничения по их эксплуатации отражаются в градостроительной документации и специальных схемах и проектах развития.

Приказом Госстроя России от 7 июня 1999г. N 139 утвержден Перечень работ, относящихся к социальному и инженерному обустройству территории.

Согласно указанному Перечню к таким работам относятся:

ведение градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности, включая научно-методическое и техническое обеспечение органов архитектуры и градостроительства и их кадастровых служб;

разработка схем зонирования территорий и поселений, схем и проектов развития их инженерной и социальной инфраструктуры, проектов планировки, межевания и застройки частей территорий поселений, правил их землепользования и застройки, иных нормативных документов, регламентирующих использование земель в поселениях, контроль за их использованием;

разработка проектной документации для строительства, реконструкции и благоустройства в поселениях и на межселенных территориях объектов инженерной инфраструктуры (магистральных инженерных сетей и головных сооружений водоснабжения, канализации, тепло, газо, электроснабжения, свалок бытовых отходов, мусороперерабатывающих заводов); объектов социального обслуживания населения (просвещения, здравоохранения и социальной защиты), а также благоустройства территорий общего пользования;

выполнение строительно-монтажных работ и благоустройства объектов, указанных выше.

Требования, касающиеся создания систем инженерной инфраструктуры и благоустройства, не исчерпываются содержанием указанной статьи Градостроительного кодекса РФ. Так, пунктом 2 статьи 17 данного кодекса регулируются вопросы доступа инвалидов к объектам инженерной инфраструктуры.

Пунктом 1 статьи 18 указанного кодекса закреплено право граждан, их объединений и юридических лиц на информацию о благоустройстве территорий и прокладке инженерных коммуникаций. Граждане и юридические лица обязаны не совершать действий, оказывающих вредное воздействие на объекты инженерных инфраструктур и благоустройства (ст.20).

В отношении федеральных целевых программ, целевых программ субъектов РФ, местных целевых программ и программ социально-экономического развития территории РФ, территорий субъектов Федерации и территорий муниципальных образований статьей 30 настоящего кодекса предусмотрено следующее. При разработке вышеперечисленных программ должны учитываться градостроительные требования в части соответствия мероприятий, указанных в данных программах, основным направлениям государственной политики в области градостроительства, в том числе в области развития инженерной инфраструктуры. Пунктом 1 статьи 35 данного кодекса предусмотрено, что в генеральном плане городского или сельского поселения должны найти отражение вопросы развития инженерной инфраструктуры, меры по защите территории поселения от воздействия инженерной инфраструктуры.

Регулирование создания инженерной инфраструктуры и благоустройства в значительной мере осуществляется посредством зонирования (п.1 ст.40, ст.44; зоны инженерной и транспортной инфраструктур) и установления рекреационных зон. Пригородные зоны городов рассматриваются в настоящем кодексе как территории, предназначенные для размещения инженерной инфраструктуры.

Сведения об объектах инженерной инфраструктуры и о благоустройстве территорий подлежат включению в государственный градостроительный кадастр (п.5 ст.54 ГК РФ).

Наличие объектов инженерной инфраструктуры имеет важное значение для лица, которое намерено осваивать предоставленный ему земельный участок. Поэтому при предоставлении земельных участков органы местного самоуправления подготавливают информацию о градостроительных требованиях к использованию земельных участков, включающую в себя сведения об обеспеченности земельных участков объектами инженерной инфраструктуры.

При проведении конкурсов по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков для застройки органами местного самоуправления к их участникам могут предъявляться требования о возмещении убытков и иных затрат на перенос сооружений и коммуникаций инженерного оборудования. Обязательному включению в документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежит информация о наличии в границах земельного участка объектов инженерной инфраструктуры, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограничений на использование указанных объектов (п.1, 4, 6 ст.56 ГК РФ).

Параметры инженерного оборудования и благоустройства, согласно пункту 1 статьи 58 настоящего кодекса, отражаются в проектах планировки. Системы инженерного оборудования и благоустройства определяются в проектах застройки (п.2 ст.60 ГК РФ).

Для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры могут устанавливаться частные сервитуты в области градостроительства (п.3 ст.64 ГК РФ). Следует иметь в виду, что данные сервитуты подлежат государственной регистрации как обременения соответствующих вещных прав на объекты инженерной инфраструктуры в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации.