Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Глава 4

Аренда и рента недвижимости

Договоры аренды

Договор аренды иначе называется договором имущественного найма, поскольку одно лицо (арендодатель) предоставляет другому лицу (арендатору) за имущественное вознаграждение право пользования своей собственностью на оговоренный или неоговоренный в договоре срок. Если при договоре купли-продажи право на собственность переходит от продавца к покупателю, при договоре аренды право собственности остается у арендодателя. При заключении договора аренды сроком меньше года по статье 609 ГК РФ требуется простая письменная форма, при заключении договора на срок больше года соблюдается определенная общепринятая форма договора. Кроме того, при заключении договора аренды на срок более года требуется также и государственная регистрация такого договора.

Для обхода необходимости государственной регистрации обычно используется нехитрая уловка: договор заключается на срок меньше года, а в его текст включается положение, по которому при отсутствии за месяц до конца аренды уведомления одной из сторон об окончании аренды договор автоматически пролонгируется. Таким образом договор возобновляется на тот же срок и сколько угодно раз. Заключение договора аренды на неоговоренный срок (даже если он заведомо больше года), согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, не требует государственной регистрации.

Иногда договоры аренды на длительный срок заключают с правом последующего выкупа (обычно это касается земельной собственности). На договоры аренды с правом последующего выкупа (это своего рода растянутый во времени договор купли-продажи) распространяются (по пункту 3 статьи 609 и статье 624 ГК РФ) правила о договоре купли-продажи, регламентирующие форму данных договоров. При невыплате платежей по аренде арендодатель имеет право расторгнуть такой договор и забрать имущество у арендатора.

При аренде зданий или сооружений существует несколько особенностей договора аренды, которые нужно знать: 1) договор заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами; 2) в него обязательно включается положение о размере арендной платы; 3) арендатору предоставляется, кроме права пользования сооружением, также и право пользования участком земли, занятым сооружением, причем если арендодатель не является собственником земельного участка, аренда здания или сооружения возможна без согласия собственника земли; 4) изменение собственника земельного участка не влияет на права арендатора (ст. 653 ГК РФ); 5) передача зданий, сооружений в аренду, а также их возвращение при прекращении договора производятся по передаточному акту или другому документу, подписанному сторонами.

Согласно договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества; со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техпаспорт, сертификат и т. п.), если иное не предусмотрено договором; в обусловленный (если в договоре не указано, то в разумный) срок; производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а также предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, залог и т. п.).

В свою очередь, арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом; пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (или в соответствии с назначением имущества); поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором; вернуть арендодателю при прекращении договора имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Возможные опасности аренды

Договоры аренды могут таить в себе некоторые опасности как для арендатора, так и для арендодателя, особенно если договор был заключен устно (как вопреки законодательству поступают многие люди, не желающие платить налог), — если попадется недобросовестный хозяин, то это опасно для квартиранта, лишающегося денег; если недобросовестным окажется квартирант, то хозяин может лишиться своего жилья (для этого квартирные мошенники снимают неприватизированное жилье на длительный срок, изображают прекрасных квартиросъемщиков и под благовидным предлогом просят паспорта хозяев, а далее — вопрос техники: квартира срочно приватизируется и продается, о чем сами хозяева узнают только после совершения мошенниками сделки купли-продажи!).

Обычно же сдача комнат и квартир приводит к меньшим потерям, хотя иногда и существенным — можно потерять часть обстановки, нанести непоправимый урон бюджету семьи, если квартиранты затопят соседей или сожгут случайно квартиру, получить после съезда квартирантов немыслимые счета за пользование телефонной связью.

Лучший вариант — сдавать жилье тем, в ком вы совершенно уверены, или оформлять отношения со съемщиками договором с агентством, в котором прописаны положения о возмещении агентством потерь арендодателя и размере таких компенсаций в каждом случае. Никаких устных договоренностей с агентствами — они никогда не выполняются! Если существует хороший договор, то его выполнения можно потребовать в судебном порядке.

Если же вы рискуете сдавать свою недвижимость через газетное объявление, то у вас есть немало шансов вместо надежного арендатора получить мошенника, причем этот гражданин может одурачить не только арендодателя, но и других, желающих дешево снять себе жилье граждан.

Лет шесть назад в Казани появился некто Юрий Штольц, сдавшей ему квартиру хозяйке он назвался командировочным. Выглядел сей господин ухоженно, респектабельно и внушал полнейшее доверие. Хозяйка без тени сомнения вручила ему ключи от квартиры. А командировочный Штольц тут же поместил в газете объявление о сдаче квартиры за очень невысокую цену, причем указал, что желает получить предоплату в размере 3000 рублей лишь за один месяц. Если учесть, сколько стоит аренда однокомнатной квартиры в Казани, то от желающих снять квартирку отбоя не было.