Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Договор купли-продажи вступает в силу только после его государственной регистрации. В соответствии с законом на государственную регистрацию прав заявителями представляются:

• заявление о государственной регистрации прав;

• документ, удостоверяющий личность заявителя;

• документ об уплате государственной пошлины;

• документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя, сторон сделок;

• документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права. Этом могут быть:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, включая договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением, аренды, об ипотеке, доверительного управления имуществом, договоры участия в долевом строительстве;

2) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство;

3) вступившие в законную силу судебные акты;

4) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, документы, подтверждающие факт создания объекта недвижимого имущества, декларация об объекте недвижимого имущества, подтверждающая факт его создания, технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, документы, подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства, разрешение на строительство; проектная документация, документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства и т. п.); кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, или план иного объекта недвижимого имущества, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Договор можно как заключить, так и расторгнуть. Закон предусматривает расторжение договоров по соглашению сторон (то есть, когда продавец и покупатель пришли к мысли, что оба совершили ошибку и претензий друг к другу не имеют), остальные случаи регулируются уже в судебном порядке. Тут нужно хорошо помнить одну особенность расторжения договоров: согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор, то есть путем составления в письменной форме документа, подписанного обеими сторонами, причем согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ «в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».

Объясняю для не владеющих юридическим языком: если вы купили участок и затеяли на нем строительство домика, все ваши труды отойдут бывшему владельцу; если успели уплатить за квартиру энную сумму предоплаты, денег вам никто не вернет. Расторгнуть договор и отменить государственную регистрацию вы можете только в процессе заключения договора, то есть до совершения государственной регистрации и перехода прав собственности: если регистрация успешно произошла, стороны считаются выполнившими свои обязательства.

В некоторых случаях расторжение договоров возможно через суд. Но тут нужно учитывать еще один нюанс: если вы расторгаете договор в судебном порядке, не забывайте одновременно подавать иск о возврате имущества, иначе договор расторгнут, но имущества вам никто не возвратит! Суд решает вопрос только о расторжении самого договора, возврат имущества требует заявленного имущественного иска.

Чтите Гражданский кодекс!

Я прошу вас запомнить, по каким статьям сделка с недвижимостью может быть признана недействительной:

• совершение сделки недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом (ст. 171, 176 ГК РФ);

• совершение сделки неправоспособным юридическим лицом (ст. 172 ГК РФ);

• совершение сделки лицом, имеющим недостаточные полномочия (ст. 173 ГК РФ);

• совершение сделки лицом, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);

• совершение сделки лицом, находящимся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 178–179 ГК РФ);

• отчуждение совместного имущества супругов без согласия одного из них (ст. 34 СК РФ);

• появление не указанных в договоре лиц, прописанных в данной квартире или имеющих право собственности на нее, поскольку порядок проведения проверки прав на недвижимость не предусматривает обязанности сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав…»);

• появление наследников по закону или завещанию (ст. 530 и 532 ГК РФ);

• появление иждивенцев, престарелых, несовершеннолетних (ст. 535 ГК РФ);

• появление служащих в армии;

• появление находившихся в тюрьме;

• появление лиц, чьи права нарушены при приватизации (Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли — ст. 252 ГК РФ);

• мошенничество с недвижимостью (в результате подделки, подлога документов), нарушение требований к условиям и форме (требования к документам — ст. 18 Закона «О государственной регистрации прав…»);

• продажа ненадлежащим продавцом (например, взятой в аренду квартиры);

• смерть владельца.

Законодательные акты и федеральные законы

ГК РФ о купле-продаже недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.