Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики

Принадлежащий главе фермерского хозяйства на праве собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения был продан юридическому лицу. Посчитав, что данная сделка является незаконной, прокурор обратился с иском в защиту государственных и общественных интересов о признании договора купли-продажи ничтожным. Требования прокуратуры были признаны обоснованными, а соответствующий договор недействительным. При принятии такого решения суд руководствовался следующими основаниями.

Было установлено, что на проданной земле осуществляется строительство садовых домиков, что, по мнению суда, не соответствует режиму земель сельскохозяйственного назначения, а доказательств перевода земли в другую категорию представлено не было. Также в решении указывается, что покупатель земельного участка осуществил его раздел в нарушение положений ст.58 ЗК РСФСР, согласно которой земельный участок, предоставленный для ведения крестьянского хозяйства, разделу не подлежит. На основании изложенного было принято решение о признании договора купли-продажи недействительным.

По нашему мнению, судебный акт является спорным и недостаточно обоснованным. Согласно п.2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", на который ссылается суд в своем решении, собственник земельного участка вправе совершать с данным имуществом различные сделки, включая куплю-продажу. Признание Указом Президента РФ от 24 декабря 1993г. [30] N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" [31] подпункта "б" ч.2 п.1 ст.10 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990г., регулирующего порядок продажи земли фермерами, недействующим, само по себе не является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной. В ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" 1990г. отсутствовал запрет на отчуждение фермерскими хозяйствами земли. При рассмотрении дела необходимо учитывать, что договор купли-продажи был заключен 07.06.1997г., то есть в период действия Гражданского кодекса РФ, в котором также нет запрета на совершение сделок по отчуждению земли, предоставленной для ведения фермерского хозяйства.

Из судебного решения не ясно, когда началось строительство садовых домиков, и в какой период произведен раздел земельного участка, до заключения договора или после. Это обстоятельство играет существенное правовое значение для разрешения спора. Если указанные действия совершены после продажи земли, то они не могут рассматриваться как основания для признания договора ничтожным. В соответствии со ст.258 ГК РФ запрет на раздел земли фермерского хозяйства действует только в отношении участка, принадлежащего членам хозяйства на праве общей (совместной или долевой) собственности, либо земли, выделенной для ведения хозяйства. Эта норма не распространяется на лиц, купивших земельный участок у фермерского хозяйства.

Строительство домиков само по себе может свидетельствовать о нарушении принципа целевого использования земли, что влечет предусмотренную законодательством ответственность и обязанность устранить допущенные нарушения. Однако это обстоятельство не может являться основанием для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным.

Внесение земельных долей в уставный (складочный) капитал, паевой фонд

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие внесение земельной доли в уставный капитал. Это свидетельствует о том, что гражданин права собственности на долю не утратил

Предпринятое судебной инстанцией ограничительное толкование прав собственников относительно способов распоряжения земельными долями не основано на действовавшем в момент заключения сделки законодательстве

В случае, если отсутствуют доказательства внесения земельной доли в уставный капитал, доля принадлежит собственнику и он имеет право выделить ее в натуре. Принятое решение является спорным Внесение земельной доли в качестве взноса в уставный капитал акционерного общества должно быть доказано и подтверждено соответствующими документами

По мнению суда, выписка из реестра акционеров является достаточным доказательством того, что земельная доля была внесена в уставный капитал. Данный вывод представляется спорным

Предмет заявленного иска представляет собой материально-правовое требование граждан по выделению земельных долей в натуре. Однако с правовой точки зрения это иск о праве собственности на доли По мнению суда, наличие заявления о вступлении в акционерное общество является доказательством того, что гражданин внес земельную долю в уставный капитал. Сделанный вывод является спорным Если собственник земельной доли не вносил долю в качестве взноса в уставный капитал, он право собственности на нее не утрачивает и может потребовать выдела доли в натуре

Запись в учредительном договоре ЗАО о том, что земля находится в общей долевой собственности акционеров общества, некорректна. Вывод суда о том, что собственником земли является акционерное общество, является спорным

Иск гражданина к с/х кооперативу о выходе и выделении земельной доли подлежит рассмотрению в соответствии с ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" и уставом кооператива.

Гражданин обратился с иском к закрытому акционерному обществу о выделении земельной доли в натуре. ЗАО против данного требования возражало, указывая, что доля была внесена в уставный капитал и стала собственностью АО. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказали по тем основаниям, что гражданин является акционером ЗАО, следовательно, утратил права собственности на долю, внесенную в уставный капитал.

Оставляя решение в силе, кассационная инстанция, указала, что отказ в удовлетворении иска связан с тем, что гражданин должен предъявлять свои требования о выделе доли в натуре к другим участникам долевой собственности, поскольку право на долю он не утратил.

В постановлении кассационной инстанции справедливо указано на неправомерность вывода о внесении земельной доли в уставный капитал. Суду не были представлены доказательства, подтверждающие, что между собственником доли и юридическим лицом была заключена сделка, в результате которой состоялась передачи доли в уставный капитал и приобретение на сумму, соответствующую стоимости доли, акций ЗАО. Имеющийся в материалах дела список акционеров не может рассматриваться как доказательство, подтверждающие передачу доли в акционерное общество, поскольку отсутствует соответствующий договор, акт приема-передачи и реестр акционеров. На основании изложенного суд сделал правильный вывод о том, что истец не утратил право собственности на земельную долю, в связи с чем требование о выделе должно предъявляться не к акционерному обществу, а к участникам общей долевой собственности на землю.