Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

При этом Пленум ВАС РФ призвал суды при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на НИ и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

По вопросу о возможности участия объектов незавершенного строительства в гражданском обороте Президиум ВАС РФ высказался в своем "Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи НИ" (направленном информационным письмом от 13 ноября 1997г. N 21).

В указанном документе содержится вывод о том, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. В подтверждение этого приводится следующая ситуация.

Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемосдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект НИ и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со статьей 129 ГК Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 ГК Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В статье 219 данного кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое НИ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом НИ.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий на тот момент в том регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними НИ, должен был действовать следующим образом. На основании Указа Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на НИ" (дело рассматривалось до принятия Федерального закона о ГРПНИСН) он обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.

Указанная проблематика тесно связана и с налоговыми вопросами, что подтверждается материалами дела, рассмотренного в Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 октября 2001г. N А19-492/00-26-Ф02-2416/01-С1.

Согласно материалам дела истец — фирма "КсемиТрейд ЛТД" — утверждал, что налоговыми органами неправомерно начислен налог на имущество, так как произведенные им затраты по строительству объекта "Байкал Бизнес Центр" не относятся к НИ. Оно в свою очередь подлежит обложению налогом на имущество на территории Российской Федерации согласно статье 9 Соглашения между Правительством Союза Советских Социалистических Республик и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения доходов и имущества.

В соответствии с действующим на тот момент законодательством о налогах и сборах и подзаконными актами (п.4 ст.1 Закона Российской Федерации "О налоге на прибыль предприятий и организаций", ст.1 Закона Российской Федерации "О налоге на имущество предприятий", пунктом 2 Положения о налоге на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы, утвержденного постановлением мэраг. Иркутска от 01.03.1995 N 36/153) истец является плательщиком налогов на прибыль, на имущество и на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы.

К тому же, в отчетный период действовало Соглашение между Правительством Союза Советских Социалистических Республик и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения доходов и имущества от 29 октября 1982г., вступившее в силу с 26 августа 1983 г.

В соответствии со статьей 9 названного Соглашения налогообложению в Российской Федерации подлежало только НИ, при надлежащее фирме "Ксеми-Трейд ЛТД" и находящееся на территории Российской Федерации, а ее движимое имущество подлежало налогообложению в Республике Кипр.

Из оспариваемого решения ГНИ по Иркутской области следует, что истцом не учитывались переходящие остатки по строительству объекта "Байкал-Бизнес-Центр", что повлекло занижение налога на имущество за 1994-1997 годы.

Арбитражный суд в соответствии со статьей 130 ГК Российской Федерации указал, что незавершенный строительством объект "Байкал-Бизнес-Центр" является НИ и подлежит обложению налогом на имущество в Российской Федерации.

Между тем фирме "КсемиТрейд ЛТД" в установленном порядке земельный участок в пользование (аренду) для строительства не выделялся, объект незавершенного строительства являлся предметом действующего договора подряда, по которому она, как подрядчик, результат выполненных строительных работ передала заказчику. Поэтому у нее в период выполнения строительных работ не возникло права собственности на объект незавершенного строительства. Соответственно произведенные ею затраты на строительство указанного объекта не могут быть признаны НИ и не подлежат обложению налогом на имущество в Российской Федерации.

Таким образом, суд установил, что ГНИ по Иркутской области неправомерно начислила фирме "Ксеми-Трейд ЛТД" налог на имущество, пеню за его несвоевременную уплату, а также привлекла ее к ответственности за неуплату налога по пункту 1 статьи 122 НК Российской Федерации в виде штрафа.