Юридический справочник

Право требовать изменения договора в этих случаях имеет любой из членов семьи нанимателя, оставшийся проживать в квартире, в том числе и несовершеннолетний в лице его законного представителя. Если таких лиц несколько, вопрос о том, с кем из них может быть заключен договор найма, решается по их взаимному согласию. При отказе всех оставшихся проживать в квартире членов семьи нанимателя от заключения договора, наймодатель вправе предъявить требование его заключения к любому из совершеннолетних членов семьи.

Отказ наймодателя признать нанимателем другого члена семьи может быть оспорен в судебном порядке.

- Имеет ли право наниматель расторгнуть договор найма вообще?

Поскольку договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается исключительно в интересах нанимателя, он вправе, в соответствии с ч. 1 ст. 107 Жилищного кодекса, в любое время отказаться от этого договора, расторгнуть его. Единственное, что требуется в этом случае от нанимателя - поставить в известность наймодателя, рассчитаться по оплате за жилье и сдать его в надлежащем состоянии.

Вместе с тем, принимая во внимание, что жилье предоставляется для проживания не только нанимателю, но и членам его семьи, в одностороннем порядке наниматель может расторгнуть договор лишь с согласия всех членов семьи, совместно с ним проживающих.

Данное правило распространяется на все виды жилых помещений, в том числе и на служебное жилье.

Если из квартиры выбывает не вся семья, договор найма не расторгается, поскольку он сохраняет силу в отношении членов семьи, оставшихся проживать в квартире. Выбывший член семьи (им может быть и наниматель) просто утрачивает право пользования этим жилым помещением. Договор, соответственно, переоформляется на кого-либо из оставшихся членов семьи.

- Допускается ли расторжение договора найма по требованию наймодателя?

Да, допускается. Но, в отличие от нанимателя, наймодатель в одностороннем порядке может требовать расторжения договора только в случаях, прямо предусмотренных законом и только в судебном порядке (ст. 108 Жилищного кодекса), что является существенной гарантией права граждан на жилье. Исключение составляет расторжение договора на жилое помещение в доме, грозящем обвалом, что продиктовано соображениями принятия незамедлительных мер с целью предотвращения опасности для жизни самих нанимателей. Однако и в этом случае расторжение производится с санкции прокурора.

Перечень оснований, в силу которых по требованию наймодателя допускается расторжение договора в судебном порядке, носит ограниченный характер, обусловлен либо вескими общественными интересами, либо грубым нарушением нанимателем и членами его семьи своих обязанностей по договору.

- Как в законодательстве регулируется вопрос о выселении из жилых помещений?

Вопросы, связанные с выселением граждан из жилых помещений, регулируются ст. 109-117 Жилищного кодекса.

Выселение из жилых помещений чаще всего бывает связано с расторжением договора найма этих помещений, является его следствием. Однако, оно допускается и в иных, не связанных с расторжением договора, случаях.

Так, выселение, согласно ч. 2 ст. 109 ЖК лиц, самоуправно занявших жилое помещение, связано с отсутствием у этих лиц каких-либо оснований для занятия жилой площади. Закон допускает также выселение из жилых помещений и в случае признания ордера недействительным (ст. 117 ЖК). Кроме того, лицо может быть выселено из жилого помещения и в случае признания договора найма недействительным, если вселение вопреки закону было произведено без выдачи ордера.

В качестве общего правила для выселения установлен судебный порядок.

Как исключение из общего правила, закон допускает выселение в административном порядке с санкции прокурора лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом.

Законодательно определен и порядок выселения. При отказе указанных выше лиц добровольно освободить жилое помещение, дело о выселении в административном порядке возбуждается по заявлению жилищного органа, предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находится жилое помещение, дом.

Подать заявление может и гражданин в случаях самоуправного занятия его жилого помещения. По любому из оснований вправе возбудить дело по собственной инициативе и прокурор.

Заявление подается районному или городскому прокурору, который обязан рассмотреть дело в течение 15 дней со дня принятия заявления. По окончании изучения материалов дела, прокурор выносит постановление о даче санкции на выселение либо об отказе в ней. Приводится оно в исполнение по истечение 7 дней со дня вручения гражданам, подлежащим выселению, а в случаях, не терпящих отлагательств, - немедленно судебным исполнителем при содействии органов милиции.

Расходы, связанные с выселением лиц, самоуправно занявших жилое помещение, возмещаются этими лицами, а при выселении граждан из домов, грозящих обвалом - местными органами исполнительной власти или же предприятиями, организациями, в ведении которых находится дом.

Самоуправно занявшими жилое помещение считаются лица, которые вселились в это помещение самовольно, без каких-либо оснований или даже вопреки запрещению о вселении. Поскольку единственным основанием для вселения на жилую площадь является ордер, то заселение без ордера, даже если и было решение о его предоставлении, также считается самоуправным. Длительность проживания в самоуправно занятом помещении в данном случае какого-либо значения не имеет.

Выселение граждан из жилых помещений может производиться с предоставлением им другого благоустроенного помещения, просто другого (не обязательно благоустроенного) помещения, и, наконец, без предоставления какого-либо жилья. Рассмотрим каждый из этих случаев.

- В каких случаях выселение граждан происходит с предоставлением им другого благоустроенного помещения?

Основания для выселения из жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в связи с расторжением договора найма, когда выселяемым гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, перечислены в ч. I ст. 110 Жилищного кодекса.