Юридический справочник

Споры между нанимателем и наймодателем по этим вопросам рассматриваются судом.

Наниматель, допустивший самовольное переоборудование или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести его в прежнее состояние. Кроме того, в ст. 189 Жилищного кодекса установлено, что лица, виновные в самовольном переоборудовании и перепланировке жилья, несут гражданско-правовую и административную ответственность. Так, например, гражданско-правовая ответственность в этом случае выражается в том, что наниматель обязан привести помещение в прежнее состояние за свой счет. При невыполнении этого требования ЖЭК производит необходимые работы самостоятельно с последующим взысканием понесенных расходов с нанимателя.

- Допускается ли изменение договора найма жилого помещения и, если, да, то в каких случаях?

Закрепленное в ст. 9 Жилищного кодекса право граждан на бессрочное пользование предоставленным жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда, заключенный на основании выданного ордера договор найма между нанимателем и наймодателем не свидетельствуют о том, что этот договор раз и навсегда остается неизменным. Со временем между нанимателем и членами семьи, проживающими вместе с ним, изменяется характер семейных отношений, возникают другие обстоятельства, в соответствии с которыми договор уже перестает отвечать его первоначальному содержанию, возникает необходимость в его изменении.

Общим правилом при изменении договора найма является взаимное согласие нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законодательством не исключается возможность и иного решения этого вопроса. Такие случаи предусмотрены ст. 104-107 Жилищного кодекса, но могут быть установлены и дополнительно.

Достигнутое соглашение между сторонами договора по поводу его изменения само по себе еще никаких правовых последствий не порождает. Оно приобретает юридическую силу только тогда, когда достигнутая договоренность нашла свое официальное закрепление в решении того органа, который осуществляет управление жильем.

Возникающие при разрешении вопросов об изменении договора найма споры разрешаются в судебном порядке.

- В каких случаях изменение договора найма может происходить по требованию члена семьи нанимателя?

Право члена семьи нанимателя на изменение договора найма вытекает из закрепленного в ст. 64 Жилищного кодекса равенства прав и обязанностей всех членов семьи, проживающих в данном жилом помещении.

Обстоятельства, в силу которых возникает необходимость в изменении договора по требованию члена семьи нанимателя, в законодательном порядке не установлены и могут быть самыми различными. Наиболее часто они возникают при прекращении супружеских отношений и расторжении брака, выделении совершеннолетних детей и др.

Условиями, при которых допускается изменение договора являются: согласие нанимателя, остальных членов его семьи и наймодателя; соответствие размера жилой площади, приходящейся на долю нанимателя или члена его семьи, размеру помещения, на которое заключается отдельный договор найма; соответствие этого жилого помещения требованиям ст. 63 Жилищного кодекса о предмете договора найма жилого помещения (об этом речь шла выше).

Размер приходящейся на каждого члена семьи доли жилой площади определяется путем деления общей жилой (но не общей полезной) площади на количество членов семьи, постоянно проживающих в квартире, в том числе и несовершеннолетних детей.

Не исключена возможность выделения одного из членов семьи в самостоятельные наниматели и в случаях, если размер приходящегося на долю каждого члена семьи жилья не в полной мере соответствует размеру жилого помещения, которое выделяется для заключения отдельного договора найма. При этом возможно выделение по требованию члена семьи жилого помещения размером меньше приходящейся на его долю жилой площади. Но раздел не может быть допущен, если это приведет к искусственному ухудшению жилищных условий и повлечет необходимость постановки на учет как нуждающегося в улучшении жилищных условий члена семьи, потребовавшего изменения договора, так и остальных членов семьи.

Иногда жилищные органы или члены семьи нанимателя, возражающие против изменения договора найма, ссылаются на то, что данное помещение предназначено для проживания одной семьи. Такие возражения могут быть признаны обоснованными, но не исключают возможности изменения договора найма такой квартиры вообще. Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма. Недопустимо, например, разделение малометражных квартир, в которых совмещены санузлы и ванные, либо если вследствие раздела будут создаваться неудобства в пользовании как жилыми, так и подсобными помещениями.

При разделе квартиры практическое значение имеет применение содержащегося в ч. 2 ст. 50 Жилищного кодекса положения о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Поскольку данный запрет относится только к случаям предоставления жилья. он не может быть использован как основание для отказа в его разделе.

Раздел жилья не ставится в зависимость от наличия самостоятельного источника средств к существованию и способности лица, настаивающего на разделе, нести расходы по квартплате и коммунальным услугам и т. п.

Отказ нанимателя и остальных членов семьи дать согласие на разделение жилой площади и заключение отдельных договоров найма может быть оспорен заинтересованным лицом в суде (см. приложение N5). В таком же порядке оспаривается и отказ наймодателя в оформлении изменения договора, если между нанимателем и членами его семьи есть соглашение об этом.

- Каков порядок изменения договора найма, если нанимателем по договору хочет стать другой член семьи?

Причины, в силу которых вместо прежнего нанимателя стороной в договоре хочет стать другой член семьи, могут быть различными, но наиболее часто они обусловлены преклонным возрастом или состоянием здоровья нанимателя и его желанием передать обязанности по содержанию и оплате жилья проживающему вместе с ним члену семьи. Причиной может быть также и смерть нанимателя или утрата им права на жилое помещение из-за выбытия в добровольном порядке или выселения по предусмотренным законом основаниям.