Юридический справочник

Наличие Типового договора не препятствует сторонам конкретизировать отдельные его положения, касающиеся их прав, обязанностей и ответственности по договору. Однако условия, которые ограничивают или каким-либо иным образом ущемляют права нанимателя и членов его семьи, по сравнению с условиями, предусмотренными законодательством, являются недействительными. Если, например, в договоре найма будет оговорен срок его действия, возможность пользования жилым помещением без права нанимателя на вселение в него других лиц, раздела, обмена и т. п., эти условия, как ограничивающие права нанимателя, являются недействительными и при возникновении спора во внимание не принимаются.

В пользование нанимателя в домах государственного и общественного жилищного фонда может быть передано не всякое помещение, а лишь такое, которое прямо предназначено для проживания в нем, и отвечает необходимым санитарным и техническим требованиям. Поэтому, согласно ч. I ст. 63 Жилищного кодекса, предметом договора найма является отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом. В связи с этим не могут являться предметом договора помещения, предназначенные для удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.

При заключении договора на одну или несколько комнат в общей квартире кухня, ванная, туалет, кладовая и другие подсобные помещения остаются в общем пользовании с нанимателями других комнат той же квартиры. Порядок пользования такими помещениями устанавливается по взаимному согласию всех проживающих в квартире лиц, а в случае недостижения согласия или нарушения уже установленного порядка пользования споры об этом рассматриваются судом.

Законодательством установлено несколько случаев, при наличии которых исключается заключение договора найма. Не могут быть самостоятельным предметом договора:

а) жилое помещение, хотя и является изолированным, но размером меньше установленного для предоставления одному человеку. Размер предоставляемого жилого помещения, как уже отмечалось, не может превышать 13,65 кв. м. на одного человека, но и не должен быть меньше уровня средней обеспеченности граждан жильем в данном населенном пункте. При освобождении, например, изолированной комнаты жилой площадью 8,5 кв. м., находящейся в общей квартире в г. Днепропетровске, она не может являться предметом самостоятельного договора найма, поскольку в этом городе уровень средней обеспеченности жилой площадью определен 9 кв. м. Такое освободившееся помещение подлежит передаче другим проживающим в квартире нанимателям.

б) поскольку предметом договора может являться только изолированное помещение, часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом, как запроходная, так и проходная, независимо от их размера, также не могут являться предметом самостоятельного договора найма;

в) не выступают в качестве самостоятельного предмета договора кухня, коридор, кладовая и другие подсобные помещения, которые являются неотъемлемой принадлежностью жилого помещения.

По Типовому договору найма жилого помещения наймодатель (ЖЭК) обязуется обеспечивать сохранность и надлежащее содержание дома и придомовой территории; своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечить бесперебойную работу его технических устройств; при капитальном ремонте жилого дома с выселением проживающих в нем лиц предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемую квартиру, компенсировать нанимателю затраты по переселению; своевременно проводить подготовку жилого дома и его технических устройств к эксплуатации в осенне-зимний период.

Наниматель обязуется соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, своевременно принимать меры по устранению выявленных неисправностей; не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым месяца вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги; содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения квартиры, не допускать их переустройства или установки дополнительного оборудования без соответствующего разрешения; соблюдать правила пожарной безопасности; экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию; проводить своевременно, не реже одного раза в пять лет, ремонт жилых и подсобных помещений (перечень работ по ремонту квартиры, выполняемые за счет нанимателя, определены в договоре); беспрепятственно допускать в дневное время, а при авариях и в ночное время, в занимаемую квартиру работников ЖЭКа для осмотра или ремонта; при выезде вместе с семьей из квартиры освободить и сдать по акту наймодателю жилье, подсобные помещения и оборудование в исправном состоянии; возмещать наймодателю убытки от повреждения элементов жилого дома.

Типовым договором определены также права сторон. Наймодатель, в частности, имеет право помимо требования от нанимателя выполнения возложенных на него обязанностей, предъявлять в суд иск о выселении на время капитального ремонта, представлять материалы прокурору для выселения из грозящего обвалом дома. Наниматель вправе в установленном порядке вселять в занимаемую квартиру других лиц, производить ее обмен, сохранять при временном отсутствии, бронировать, сдавать в поднаем, требовать изменения договора, выполнения наймодателем входящих в его обязанности работ по устранению неисправностей конструкций квартиры.

За несоблюдение или ненадлежащее выполнение возложенных на стороны обязанностей Типовым договором предусматривается ответственность, которая устанавливается уголовным, административным, иным законодательством Украины.

- Распространяются ли права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору найма на членов его семьи?

Да, распространяются. В соответствии со ст. 64 Жилищного кодекса, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.