Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

• правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

• не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

• имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

• осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона.

Образцы документов

Глава 2

Приватизация недвижимости

Собственники недвижимости

Переход к частной собственности в нашем государстве произошел средствами приватизации. Честно говоря, никакого благодеяния со стороны государства в этом решении видеть не стоит. Государство в принятии приватизационных мер видело для себя огромное облегчение — избавиться от ответственности за отрасли, не приносившие особого дохода. Примером промышленной приватизации является ваучеризация, выгоду от которой получили только «жучки», которые умели отлично вертеться в условиях складывающейся рыночной экономики. Остальной народ от ваучеризации получил только «Хопер-инвест» и «МММ», то есть тоску и потерю ваучеров вкупе с личными сбережениями. Зато начальник моего отца скупил у рабочих за бутылку водки все их ваучеры и стал потом генеральным директором завода.

Квартирный вопрос всегда был для государства изрядной головной болью. Людям обещали, что к 2000 году каждая семья будет жить в отдельной квартире, но чиновники превосходно понимали, что это невозможно. Квартирная очередь была бесконечной. И проще всего было сунуть соломинку в руки самих утопающих — то есть милостиво разрешить жилье приватизировать, то есть переводить в собственность. Очевидно, картина рисовалась радужная — люди толпами повалят приватизировать, неприватизированного жилья не останется, а тогда можно будет честно сказать, что квартирный вопрос — дело житейское, а никак не государственное. Но толпы не повалили. Жилищная приватизация провалилась настолько, что дважды пришлось вводить устрашающие меры — назначать сроки ее завершения, после которых приватизировать будет можно, но по рыночной стоимости. Даже с введением этих мер приватизация не совсем удалась. Те, кто прописан в развалюхах, отнюдь не спешат становиться их собственниками. На самом деле введение окончательного срока приватизации противоречит гарантированному праву каждого гражданина один (!) раз в жизни получить жилье в собственность: либо не нужно было что-то гарантировать, либо уж не нужно гарантии отнимать. Но суть не в этом.

Конечно, очень приятно ощущать себя собственником. Но задумайтесь — собственником чего? Городской квартиры? Дома, в котором люди живут? То есть пресловутых «четырех стен» — и только. Потому что земля к этому дому прилагается только та, что под домом. Собственником земли является город. Придомовая территория — это 1 метр от фундамента! Да и та не всегда входит, так сказать, в комплект дома, а только если дом образовал ТСЖ. Если же часть квартир в доме приватизирована, а часть — нет, и нет кондоминиума, то значит, люди приватизировали стены с воздухом. Они — собственники собственных иллюзий о собственности.

В то же время наша полурыночная дикая экономика привела к тому, что практически исчез из обихода нормальный в целом процесс обмена жилой площади, который, пусть не слишком правильно, но тек себе на протяжении семидесяти лет: одна квартира менялась на другую без особых хлопот. Отнять у вас квартиру, которую вы обменяли, никто не мог (она же не собственность!), выставить вас на улицу из квартиры тоже никто не мог (по Конституции вам гарантировалось право на кров). Теперь в основном мена квартир происходит через их продажу, поскольку механизм мены приватизированной жилплощади на неприватизированную с последующей приватизацией не проработан, то есть он существует, но не используется. Мешают установки процесса приватизации: только один раз бесплатно. Агентств по недвижимости развелось как грибов, а прежде переполненные бюро горжилобмена пустуют.

Операции с недвижимостью превратились в доходный бизнес. Но у тех, кто жаждет просто переехать из неприватизированной квартиры в Веселом поселке в приватизированную квартиру на Комендантском аэродроме, если только одна возможность: сначала приватизировать свое жилье (хотя в гробу они эту приватизацию видали!), а потом уже меняться… то есть совершать сделку купли-продажи с последующей меной или просто сделку купли-продажи: сперва — продажи, а затем — купли. А если купля не получится… угу, жить у родственников и друзей или снимать комнату… Такие вот мы с вами собственники.

Плюсы и минусы приватизации

К плюсам приватизации можно смело отнести переход жилья в собственность. Но не спешите с выставлением этого плюса. Он скрывает массу отвратительнейших минусов. И о некоторых минусах люди не подозревают. Прозрение наступает одномоментно и приводит к инфаркту и прочим осложнениям хронических недугов. ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» гласит, что если в квартире прописано несколько человек, каждый из них получает свою долю частной собственности. То есть если в квартире живет семья из семи человек на двадцати квадратных метрах, каждый получает седьмую часть от этих двадцати метров — около трех на человека. А если в той же квартире живет один человек — он ни с кем не должен делиться и получает все.

Приватизированная площадь может так и остаться в долях, когда каждый оплачивает расходы только по обслуживанию своей доли, а может стать общей долевой собственностью, когда при расчетах доли не выделяются. Большинство людей так и делают — объединяют доли и живут себе. Однако… пока живут.

Когда-то я для питерской газеты делала материал о проблемах наследования (тогда еще не было принято нового законодательства), и член коллегии адвокатов И. Земскова рассказала мне занимательную историю о приватизации.

В период активной приватизации квартир стали передавать эти квартиры в общую совместную собственность без определения доли. Люди считали, что теперь площадь у них общая, значит, и собственность общая, и в случае смерти одного право на всю квартиру перейдет к оставшимся в живых пользователям квартиры. Но не все так просто. Если семья получает в общую совместную собственность квартиру, то после смерти кого-то из членов этой семьи могут найтись наследники и не в кругу семьи. Как же тогда будет с этой долей? У кого ее выкупать? И в первое время, когда только пошли еще приватизационные процессы, возникали странные ситуации. Допустим, жила племянница со своей теткой, они съехались, проживали в одной квартире, приватизировали ее в общую собственность. Тетушка умирает, завещания не оставляет. И получается-то, что после тетушки наследником является государство… То есть тот человек, который остался проживать в этой квартире, чтобы ее сохранить, должен у государства выкупить тетушкину долю. А денег-то нет! Вот тогда-то и начались откаты назад, стали признавать незаконной приватизацию, совершенную под влиянием заблуждения без учета влияния всех последствий…