Учебно-методический комплекс по учебной дисциплине "Земельное право"

Земельные участки, находящиеся в частной собственности и предоставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), могут являться предметом ипотеки только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервированными капитальными строениями, и наоборот, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. Аналогичное правило предусмотрено в отношении Нрава аренды. В данном нормативном положении проявляется действие принципа единства.

Стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости.

Предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенным на нем капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, а также право постоянного или временного пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный участок, на который установлена ипотека, остается в собственности залогодателя, а арендатор (залогодатель), право аренды на земельный участок которого является предметом залога, продолжает осуществлять использование земельного участка.

При изучении проблем ипотеки земельных участков возникает вопрос о возможности их застройки, поскольку права собственника на данный участок в определенной степени ограничены ипотекой. Порядок застройки зависит от того, застроен земельный участок или нет, является ли застройка обязательной (например, в отношении земельных участков для строительства и обслуживания жилого дома). Так, если в удостоверение прав залогодержателя не выдавалась закладная, то залогодатель вправе без согласия залогодержателя в установленном порядке возводить капитальные строения (здания, сооружения) или временные строения:

- на земельном участке, являющемся предметом ипотеки вместе с расположенными на нем капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервированными капитальными строениями;

- если на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, отсутствуют капитальные строения (здания, сооружения) и их строительство в соответствии с законодательством не является обязательным.

Возведение строений, в том числе временных, в соответствии с вышеуказанными правилами, означает распространение на них режима ипотеки, т.е. они признаются находящимися в ипотеке, при этом изменения в договор об ипотеке не вносятся.

Если в удостоверение прав залогодержателя была осуществлена выдача закладной, то возведение капитальных строений (зданий, сооружений) на таком земельном участке допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены. Данное ограничение не затрагивает возведение временных строений и сооружений.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю. При обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, его продажа и приобретение на публичных торгах (торгах) осуществляются с соблюдением установленных законодательными актами в области охраны и использования земель ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки, и целей его использования. При этом обращение взыскания на земельный участок и находящиеся на нем капитальные строения (здания, сооружения) или незавершенные законсервированные капитальные строения, являющиеся предметом ипотеки, осуществляется одновременно путем продажи на публичных торгах (торгах) одному покупателю, т.е. и в данной ситуации мы просматриваем действие принципа единства.

При обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, на котором находятся капитальные строения (здания, сооружения), принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, и его продаже с публичных торгов (торгов) к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении другого лица имел залогодатель.

Процедура проведения публичных торгов урегулирована постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.10.2008 № 1599 «Об особенностях проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки» (в ред. от 02.11.2010 № 1610). Публичные торги (далее - торги) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки, проводятся в форме открытых аукционов. Торги проводятся в соответствии с гражданским процессуальным, хозяйственным процессуальным и гражданским законодательством:

- судебными исполнителями в отношении земельных участков, на которые обращено взыскание по решению суда;

- банками-залогодержателями, залогодателями либо специализированными организациями, уполномоченными нотариально удостоверенным соглашением между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, в отношении земельных участков, на которые обращено взыскание на основании такого соглашения;

- банками-залогодержателями от имени залогодателей в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой земельного участка.

При обращении взыскания на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, расположенные на земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве аренды, и их продаже с публичных торгов приобретатель капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений приобретает одновременно право аренды этого земельного участка.

Наследование земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется по общим нормам гражданского права, с учетом нижеследующих особенностей. Кодекс о земле жестко регламентирует сроки оформления наследниками своих прав на унаследованные земельные участки. Так, наследники земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, обязаны обратиться в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права частной собственности на переданный по наследству земельный участок по истечении установленного гражданским законодательством срока для принятия наследства (общий срок - 6 месяцев со дня открытия наследства, специальные сроки установлены для случаев, перечисленных в пп. 2 и 3 ст. 1071 ГК), но не позднее 18 месяцев со времени открытия наследства. Допускается продление данного срока по постановлению суда на основании заявления наследника, но не более чем на 6 месяцев, если у наследника имелась уважительная причина, препятствовавшая ему обратиться за государственной регистрацией перехода права частной собственности на земельный участок. К таким уважительным причинам, в частности, относятся болезнь, отсутствие в Республике Беларусь. Наследник вправе указать иную уважительную причину.

При принятии по наследству земельного участка, находившегося на праве частной собственности у наследодателя, либо доли в праве на этот участок лицами, которым не перешли по наследству расположенные на данном земельном участке жилой дом либо квартира в блокированном жилом доме, дача либо садовый домик, наследниками жилого дома либо квартиры в блокированном жилом доме, дачи либо садового домика таким лицам выплачивается в соответствии с постановлением суда денежная компенсация, равная кадастровой стоимости земельного участка либо доли в праве на этот земельный участок на момент открытия наследства.

Наследование земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, может осуществляться по закону или по завещанию.

Наследники земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении граждан, обязаны по истечении срока для принятия наследства (см. выше), но не позднее 18 месяцев со времени его открытия обратиться в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком либо в Минский городской, городской (города областного подчинения), районный, сельский, поселковый исполком согласно его компетенции за предоставлением земельного участка в частную собственность или аренду. Этот срок может быть продлен соответствующим местным исполкомом по заявлению наследника, но не более чем на 6 месяцев, если у наследника имелась уважительная причина, препятствовавшая ему обратиться за государственной регистрацией перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком или за предоставлением земельного участка в частную собственность или аренду. Критерии, которым должна отвечать уважительная причина, аналогичны вышеизложенным.